Beim Fenstertausch gibt es zwei Fragen, die durcheinandergeraten: Muss ich, und welche Anforderungen gelten, wenn ich es tue. Die erste Antwort ist kurz — eine allgemeine Pflicht, Fenster wegen ihres Alters oder ihres U-Werts auszutauschen, gibt es nicht und gab es nie. Die zweite ist interessanter, denn sobald Sie tätig werden, greifen Mindestanforderungen. Und die Rechtsgrundlage dafür heißt seit Sommer 2026 anders als in fast allen Ratgebern, die Sie sonst finden.
Das GEG gibt es nicht mehr
Das Gebäudeenergiegesetz wurde zum 29. Juli 2026 durch das Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG) abgelöst. Bundestag und Bundesrat haben es am 10.07.2026 beschlossen, verkündet wurde es im Bundesgesetzblatt Nr. 226 vom 28.07.2026. Weitere Stufen folgen zum 01.01.2027, 01.01.2028 und 01.01.2030.
Für Fenster ändert sich dabei inhaltlich nichts — die Anforderungen wurden unverändert übernommen. Was sich ändert, sind die Paragrafennummern, und das ist beim Nachschlagen entscheidend:
| Alt (GEG) | Neu (GModG) | Inhalt |
|---|---|---|
| § 47 | § 35 | Nachrüstpflichten |
| § 48 | § 36 | Anforderungen bei Änderung, mit Anlage 7 |
| § 50 | § 38 | Gesamtnachweis als Alternative |
| § 105 | § 105 | Baudenkmale (unverändert) |
An anderer Stelle hat das GModG deutlich stärker eingegriffen: Die 65-Prozent-Pflicht für erneuerbare Energien bei Heizungen ist entfallen, ebenso das Betriebsverbot für Heizkessel über 30 Jahre. Für die Fensterfrage ist das ohne Belang — aber es erklärt, warum derzeit viele Ratgebertexte veraltet sind.
Wann Sie müssen — und wann nicht
Die Nachrüstpflichten nach § 35 GModG betreffen die oberste Geschossdecke beziehungsweise das darüberliegende Dach sowie Wärme- und Warmwasserleitungen in unbeheizten Räumen. Fenster stehen nicht auf dieser Liste. Außenwände übrigens auch nicht.
Für Käufer ist der Mechanismus wichtig: Eigentümer von Ein- und Zweifamilienhäusern, die am 1. Februar 2002 bereits selbst dort wohnten, sind von der Nachrüstpflicht befreit — solange sie Eigentümer bleiben. Bei einem Eigentümerwechsel entfällt diese Befreiung, und der neue Eigentümer hat zwei Jahre ab Eigentumsübergang Zeit. Bei einem späteren Weiterverkauf beginnt keine neue Frist. Mehrfamilienhäuser und Wohnungseigentümergemeinschaften haben diese Schonfrist gar nicht erst.
Kurz: Wer ein Haus kauft, muss binnen zwei Jahren die oberste Geschossdecke und die Rohrleitungen dämmen — die Fenster aber nie.
Was gilt, sobald Sie tauschen
Sobald Sie Außenbauteile erneuern, ersetzen oder erstmalig einbauen, greift § 36 GModG mit den Höchstwerten der Anlage 7. Reine Instandsetzung — Dichtung tauschen, Beschlag justieren, Anstrich — löst nichts aus.
Es gibt eine Bagatellgrenze, die aber kleiner ist, als die meisten annehmen: Ausgenommen sind Änderungen, die nicht mehr als 10 Prozent der gesamten Fläche der jeweiligen Bauteilgruppe des Gebäudes betreffen. Bezugsgröße ist die gesamte Fensterfläche des Hauses, nicht die einzelne Fassade. Bei einem Einfamilienhaus mit zwölf Fenstern reicht der Tausch von zweien, um darüber zu liegen.
Die Höchstwerte für Wohngebäude:
- Fenster und Fenstertüren: Uw ≤ 1,3 W/(m²·K)
- Dachflächenfenster: Uw ≤ 1,4 W/(m²·K)
- Nur Verglasung getauscht: Ug ≤ 1,1 W/(m²·K)
- Außentüren: U ≤ 1,8 W/(m²·K)
Alternativ dürfen Sie den Nachweis über das Gesamtgebäude führen (§ 38 GModG): Der Primärenergiebedarf nach der Sanierung darf den des Referenzgebäudes um höchstens 40 Prozent überschreiten. Bei Baudenkmalen und besonders erhaltenswerter Bausubstanz erlaubt § 105 GModG Abweichungen — die denkmalschutzrechtliche Genehmigung der Unteren Denkmalschutzbehörde ersetzt das aber nicht.
Ein Dokument sollten Sie sich nach Abschluss aushändigen lassen: die Unternehmererklärung nach § 96 GModG. Der Betrieb bestätigt darin unverzüglich nach Abschluss der Arbeiten schriftlich die Einhaltung der Anforderungen. Aufbewahren müssen Sie sie zehn Jahre — beim späteren Verkauf ist sie der Beleg, dass regelkonform gebaut wurde.
Was es kostet
Die Preise verstehen sich inklusive Einbau, für ein Fenster im Standardmaß:
| Rahmenmaterial | Neubau | Altbau (etwa 10 % mehr) |
|---|---|---|
| Kunststoff | ca. 700 bis 940 € | ca. 1.050 € |
| Holz | ca. 1.000 bis 1.265 € | ca. 1.395 € |
| Holz-Alu | ca. 1.260 bis 1.605 € | ca. 1.780 € |
Für ein Einfamilienhaus mit zehn bis vierzehn Fenstern in Kunststoff mit Dreifachverglasung liegt die Praxisspanne bei rund 10.000 bis 18.000 Euro. Mit Holz-Alu, Sonderformen und Rollläden kann sie auf 30.000 Euro steigen.
Positionen, die im Angebot oft getrennt stehen:
- Montage: 150 bis 400 Euro je Fenster, etwa 20 bis 30 Prozent der Gesamtkosten
- Ausbau und Entsorgung der Altfenster: 55 bis 150 Euro je Fenster
- Laibungsarbeiten: 150 bis 500 Euro je Fenster
- Dachfenster austauschen: 580 bis 1.650 Euro je Stück inklusive Eindeckrahmen und Anschluss
- Einbruchschutz RC2: ab etwa 500 Euro Aufpreis
- Rollladen: ab 150 Euro, elektrisch etwa 500 Euro
Eine Position lohnt fast immer: die RAL-konforme Montage mit innen dampfdichter Abdichtung, gedämmter Kernzone und außen schlagregendichtem Anschluss. Der Mehrpreis gegenüber Standardmontage liegt bei 30 bis 80 Euro je Fenster — bei zehn Fenstern also 300 bis 800 Euro. Dafür bekommen Sie ein Montageprotokoll und eine Anschlussfuge, die nicht in fünf Jahren zum Schadensfall wird.
Lohnt es sich — und was bringt es wirklich
Das ift Rosenheim hat im März 2026 im Auftrag des Verbands Fenster + Fassade belastbare Referenzwerte für Altfenster veröffentlicht:
| Fenstertyp | Uw |
|---|---|
| Einfachglas | 4,7 W/(m²·K) |
| Unbeschichtetes Isolierglas (etwa 1978–1995) | 2,7 W/(m²·K) |
| Verbund- und Kastenfenster | 2,4 W/(m²·K) |
| Neu, Zweifach-Wärmedämmglas | 1,3 W/(m²·K) |
| Neu, Dreifach-Wärmedämmglas | 0,95 W/(m²·K) |
Beim Thema Amortisation lohnt genaues Hinsehen, weil die Studie oft falsch zitiert wird. Die genannten Werte von ein bis fünf Jahren betreffen die CO₂- und Energieamortisation — also wie schnell die für die Herstellung aufgewendete Energie wieder eingespart ist. Die wirtschaftliche Amortisation liegt deutlich darüber: realistisch zehn bis zwanzig Jahre, je nach Ausgangszustand und Energiepreis.
Die Verbraucherzentrale zieht die Grenze pragmatisch: Austausch, wenn die Fenster vor 1995 eingebaut wurden, der Rahmen morsch, gerissen oder verzogen ist oder die Beschläge defekt sind. Schließt das Fenster dicht und ist der Rahmen stabil, reichen oft neue Dichtungen oder ein Scheibentausch.
Ein Hinweis, den viele übersehen: Bei ungedämmten Außenwänden ist die Fassadendämmung meist lohnender als der Fenstertausch und sollte zuerst kommen. Der bauphysikalische Grund ist unangenehm — bleiben die Fenster das kälteste Bauteil, schlägt sich Feuchte dort nieder statt an der Wand.
Das klarste technische Alarmzeichen ist übrigens Kondenswasser zwischen den Scheiben. Dann ist der Randverbund defekt, das Füllgas entwichen, und die Scheibe ist nicht reparabel.
Der Punkt, der fast immer vergessen wird: das Lüftungskonzept
Erst das Gerücht: Dreifachverglasung verursacht keinen Schimmel an der Wand. Die Verbraucherzentrale Rheinland-Pfalz formuliert es eindeutig — die Temperatur auf der inneren Wandoberfläche ändert sich durch bessere Fenster nicht.
Das reale Risiko liegt woanders. Die Feuchteabfuhr, die vorher teilweise durch undichte Fensterfugen erfolgte, fällt nach dem Tausch weg und muss durch Lüften ersetzt werden. Schimmel entsteht bereits ab 80 Prozent relativer Luftfeuchte an der Oberfläche, nicht erst am Taupunkt. Und die alte Frühwarnung — die beschlagene Scheibe — gibt es bei neuen Fenstern nicht mehr.
Deshalb verlangt die DIN 1946-6 ein Lüftungskonzept, sobald mehr als ein Drittel der Fensterfläche getauscht wird. Das trifft auf nahezu jede vollständige Fenstersanierung zu. Die Norm ist keine gesetzliche Pflicht, aber anerkannte Regel der Technik und damit bauvertraglich verbindlich — fehlt das Konzept, ist die Werkleistung mangelhaft. Kosten: 250 bis 600 Euro für das Konzept, 30 bis 80 Euro je Fensterfalzlüfter. Gemessen am Schadensrisiko ist das der günstigste Posten der ganzen Maßnahme.
Förderung 2026 — und die bessere Alternative
Die BEG-Förderung wurde zum 21.07.2026 reformiert. Für Fenster gilt jetzt eine Grundförderung von 15 Prozent bei maximal 30.000 Euro förderfähigen Kosten für die erste Wohneinheit — also höchstens 4.500 Euro. Der iSFP-Bonus von fünf Prozentpunkten greift neu nur noch auf den Kostenanteil oberhalb von 30.000 Euro und verpufft bei kleineren Maßnahmen damit vollständig.
Wichtig: Für die Förderung gilt eine deutlich strengere Anforderung als im Gesetz. Das GModG verlangt Uw ≤ 1,3, die technischen Mindestanforderungen der Förderung Uw ≤ 0,95 — praktisch nur mit Dreifachverglasung erreichbar. Für Dachflächenfenster gilt 1,00, für die Ertüchtigung vorhandener Kastenfenster 1,30, für erhaltenswerte Bausubstanz 1,40 und für Baudenkmale 1,60.
Der Antrag muss vor der Auftragsvergabe gestellt werden, der Vertrag mit aufschiebender Bedingung geschlossen sein, und ein Energie-Effizienz-Experte ist verbindlich vorgeschrieben.
Genau deshalb lohnt der Blick auf die steuerliche Variante. § 35c EStG fördert die energetische Sanierung selbstgenutzter Gebäude über zehn Jahre Alter mit 20 Prozent, höchstens 40.000 Euro je Objekt, verteilt auf drei Jahre (7, 7 und 6 Prozent) — und anders als bei § 35a zählt Material und Arbeit. Für einen Fenstertausch über 15.000 Euro stehen damit 3.000 Euro Steuerermäßigung gegen 2.250 Euro BEG-Zuschuss, ohne Antragsfrist, ohne Experte, ohne Bürokratie.
Beides zusammen geht nicht: Sobald ein BEG-Zuschuss oder ein gefördertes Darlehen fließt, entfällt § 35c für dieselbe Maßnahme. Und eine Einschränkung hat die Steuervariante — übersteigt die Ermäßigung Ihre Steuerschuld des Jahres, verfällt der Überhang.
Wirkung auf den Verkaufspreis
Wüest Partner hat im Januar 2026 rund 1,38 Millionen Markt- und Angebotsdaten ausgewertet. Ergebnis: Je Energieeffizienzklasse unterscheiden sich die Kaufpreise bei Eigentumswohnungen und Einfamilienhäusern um rund 107 Euro je Quadratmeter. Bei 140 Quadratmetern Wohnfläche sind das etwa 15.000 Euro für eine Klasse — in der Größenordnung der Investition selbst. Und der Effekt hat sich seit Februar 2024 um rund ein Drittel verstärkt.
Eine Einschränkung gehört dazu: Ein Fenstertausch allein hebt den Energieausweis nicht zwangsläufig um eine volle Klasse, weil Fenster nur einen Teil der Transmissionsverluste ausmachen. Die Zahl beschreibt den Wert einer Klasse, nicht den Effekt eines einzelnen Bauteils.
