Fernwärme ist bequem: kein Heizraum, kein Schornstein, kein Brennstofflager, wenig Wartung. Der Preis dafür ist eine Bindung, die Sie so bei keiner anderen Heizart eingehen — an einen Anbieter, den Sie nicht wechseln können, über eine Laufzeit, die bis zu zehn Jahre beträgt und sich automatisch um fünf verlängert. Wer das kennt, kann damit gut fahren. Wer es beim Notartermin zum ersten Mal hört, ärgert sich.
Was das neue Heizungsrecht geändert hat
Seit dem 29. Juli 2026 gilt statt des Gebäudeenergiegesetzes das Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG). Drei Punkte sind für die Wärmeversorgung entscheidend:
- Die 65-Prozent-Pflicht für erneuerbare Energien beim Heizungseinbau ist entfallen. An ihre Stelle tritt nach § 42 GModG eine freie Technologiewahl aus rund zehn zulässigen Optionen — der Fernwärmeanschluss ist eine davon.
- Das Betriebsverbot für Konstanttemperaturkessel über 30 Jahre ist gestrichen. Alte Heizungen dürfen laufen, bis sie nicht mehr reparabel sind.
- Die Kopplung zwischen Heizungstausch und kommunaler Wärmeplanung ist gefallen. Vorher hingen die Übergangsfristen am Stichtag des Wärmeplans.
Neu eingebaute Gas- und Ölheizungen müssen allerdings über die sogenannte Bio-Treppe des § 43 GModG ab 2029 einen steigenden Anteil klimaneutraler Brennstoffe nutzen. Für Bestandsanlagen gilt das nicht.
Kommunale Wärmeplanung: wichtig, aber nicht verbindlich
Das Wärmeplanungsgesetz gilt seit dem 01.01.2024. Gemeinden über 100.000 Einwohner mussten bis zum 30.06.2026 planen — rund 92 Prozent haben die Frist gehalten. Für kleinere Gemeinden läuft die Frist bis zum 30.06.2028.
Ein verbreitetes Missverständnis sollten Sie kennen: Das Bundeswirtschaftsministerium stellt in seinen FAQ ausdrücklich klar, dass der Wärmeplan keine Rechte oder Pflichten für Einwohner begründet. Er ist ein strategisches Planungsinstrument, keine Anordnung. Die Gebietskategorien — Wärmenetzgebiet, Prüfgebiet, Gebiet für dezentrale Versorgung — geben Orientierung, sonst nichts.
Verbindlich wird es nur auf drei Wegen: durch eine förmliche Gebietsausweisung, durch eine kommunale Satzung zum Anschlusszwang — und, seit Juli 2026, über die Förderbedingungen. Zu Letzterem gleich mehr, denn dort liegt die eigentliche Schärfe.
Eine WPG-Novelle ist im Verfahren (Kabinettsbeschluss 27.05.2026, Anhörung im September 2026), aber noch nicht in Kraft. Die Fristen 2026 und 2028 bleiben davon unberührt.
Anschluss- und Benutzungszwang: was Kommunen dürfen
Ein Anschlusszwang braucht zwei Stufen: eine Ermächtigung im Landesrecht — meist die Gemeindeordnung — und eine kommunale Satzung. § 109 GModG stellt dabei bundesrechtlich klar, dass Klimaschutz ein zulässiger Rechtfertigungsgrund ist. Die Paragrafennummer ist gegenüber dem GEG unverändert geblieben.
Die Grenzen sind enger, als viele Kommunen es darstellen:
- Zulässige Zwecke sind nur Klimaschutz und Gesundheitsschutz. Die Auslastung des Netzes zu sichern, reicht nicht.
- Satzungen ohne ausreichende Ausnahmeregelungen sind unwirksam. Das VG Freiburg hat am 16.06.2021 (1 K 5140/18) entschieden, dass eine Satzung ohne Ausnahme für erneuerbare Energien gegen höherrangiges Recht verstößt.
- Wer bereits mit Wärmepumpe, Solarthermie oder Stromdirektheizung heizt, ist über den Klimaschutzzweck regelmäßig nicht zu erfassen.
- Die Anschlusskosten müssen in einem tragbaren Verhältnis zum Verkehrswert stehen.
Umgekehrt hat das Bundesverwaltungsgericht am 08.09.2016 (10 CN 1.15) entschieden, dass eine Kommune nicht in jedem Fall vor Satzungserlass ein aufwendiges Klimagutachten einholen muss. Der Zwang ist also möglich — aber nur mit sauberem Ausnahmeregime.
Was Fernwärme kostet
Für die Einmalkosten gibt es keine bundesweite Erhebung. Hausanschluss und Übergabestation zusammen werden für ein Einfamilienhaus mit 5.000 bis 15.000 Euro angegeben, die Verbraucherzentrale nennt für die komplette Umstellung 8.000 bis 15.000 Euro. Der Baukostenzuschuss wird von jedem Versorger nach eigenem Preisblatt berechnet — das müssen Sie beim örtlichen Anbieter erfragen, eine Faustzahl hilft hier nicht.
Bei den laufenden Kosten ist die Datenlage besser. Die Wärmepreis-Transparenzplattform von AGFW, VKU und BDEW weist zum Stichtag 01.01.2026 einen mengengewichteten Durchschnitts-Arbeitspreis von 15,7 Cent je Kilowattstunde aus, über 695 erfasste Netze. Im Vorjahr waren es 15,8 Cent — der Preis ist also leicht gesunken.
Entscheidend ist aber die Streuung: Die Spanne reicht von 8 bis 36 Cent je Kilowattstunde. Das günstigste erfasste Netz liegt in Mücheln in Sachsen-Anhalt, das teuerste in Seelow in Brandenburg. Für den überwiegenden Teil des Wärmeabsatzes liegt der Preis zwischen 12,5 und 17,5 Cent.
Dazu kommt der Grundpreis, meist 50 bis 150 Euro je Kilowatt Anschlussleistung und Jahr. Er macht rund ein Viertel der Gesamtkosten aus — und ist der wichtigste Stellhebel, den Sie selbst in der Hand haben.
Der Heizspiegel 2026, veröffentlicht am 22.09.2026, rechnet für ein Einfamilienhaus mit 130 Quadratmetern:
| Energieträger | 2025 | 2026 (Prognose) |
|---|---|---|
| Wärmepumpe | 1.260 € | 1.300 € |
| Holzpellets | 1.415 € | 1.740 € |
| Erdgas | 2.040 € | 1.930 € |
| Fernwärme | 2.040 € | 2.055 € |
| Heizöl | 2.145 € | 2.745 € |
Fernwärme liegt im Betrieb damit etwa gleichauf mit Gas, deutlich über der Wärmepumpe und deutlich unter Öl und Pellets — bei erheblich geringerer Investition als eine Wärmepumpe.
Der Vertrag: worauf es ankommt
Maßgeblich ist die AVBFernwärmeV, die trotz eines Referentenentwurfs von 2024 unverändert in der Fassung von 2021 gilt. Ihr § 32 regelt die Bindung:
- Erstlaufzeit höchstens zehn Jahre, danach stillschweigende Verlängerung um jeweils fünf Jahre, wenn nicht neun Monate vor Ablauf schriftlich gekündigt wird. Eine verpasste Frist bindet Sie also ein weiteres halbes Jahrzehnt.
- Ein Wechsel des Kunden bedarf nicht der Zustimmung des Versorgers.
- Beim Grundstücksverkauf muss der Eigentümer dies unverzüglich mitteilen und dem Erwerber den Eintritt in den Vertrag auferlegen. Wer das versäumt, macht sich dem Versorger gegenüber schadensersatzpflichtig.
Zwei Rechte kennen die wenigsten Kunden: Sie können die Anschlussleistung jährlich anpassen lassen, mit vier Wochen Frist — eine Reduzierung um bis zu 50 Prozent sogar ohne Begründung. Nach einer energetischen Sanierung ist die vereinbarte Leistung fast immer zu hoch, und der Grundpreis hängt daran. Und wer auf erneuerbare Energien umstellt, kann mit zwei Monaten Frist ganz kündigen.
Preisanpassungsklauseln — hier lohnt das Nachrechnen
§ 24 Abs. 4 AVBFernwärmeV stellt vier Anforderungen an jede Preisgleitklausel. Sie muss sowohl die Kostenentwicklung bei Erzeugung und Bezug als auch die Verhältnisse am Wärmemarkt angemessen abbilden — beide Elemente, gleichrangig. Die Berechnungsfaktoren müssen vollständig und verständlich ausgewiesen sein. Der auf Brennstoffkosten entfallende Anteil ist gesondert auszuweisen. Und eine Änderung der Klausel allein durch öffentliche Bekanntgabe ist unzulässig.
Die Gerichte nehmen das ernst. Der BGH hat am 26.01.2022 (VIII ZR 175/19) entschieden, dass eine Preisgleitklausel nur bei Unwirksamkeit der alten Klausel oder geänderten Umständen einseitig geändert werden darf. Das LG Mainz sah am 05.02.2024 (4 O 57/23) bereits darin einen Transparenzverstoß, dass die preisbestimmenden Indizes nicht direkt verlinkt waren — die Berufung wies das OLG Koblenz im Oktober 2024 zurück.
Das Bundeskartellamt hat im November 2023 Verfahren gegen sieben Versorger zu neun Netzen eingeleitet und am 20.03.2025 mitgeteilt, dass sich der Verdacht bei vier von neun Netzen erhärtet hat: Das Marktelement war zu gering gewichtet, das Kostenelement bildete die tatsächlichen Kosten nicht zutreffend ab, kostensenkende Faktoren fehlten teilweise. Die betroffenen Unternehmen werden nicht genannt, und eine neuere Verlautbarung gibt es nicht — die Verfahren laufen.
Der praktisch wirksamere Weg läuft zivilrechtlich. Der Verbraucherzentrale Bundesverband führt Musterfeststellungsklagen gegen E.ON und HanseWerk Natur sowie ein Verfahren gegen die Neubrandenburger Stadtwerke; die Anmeldung ist kostenlos, Rückzahlungen im vierstelligen Bereich sind möglich.
Wenn Sie Ihre Abrechnung prüfen wollen: Fordern Sie Preisblatt und Preisanpassungsklausel an, prüfen Sie, ob beide Elemente enthalten und die Indizes auffindbar sind, und gleichen Sie die Rechnung mit dem Pflichtkatalog des § 5 FFVAV ab — dort stehen unter anderem der Energiemix samt Treibhausgasemissionen, ein witterungsbereinigter grafischer Vorjahresvergleich und ein Vergleich mit einem Durchschnittskunden.
Förderung — und die neue Hürde für Wärmepumpen
Der Fernwärmeanschluss ist über das KfW-Programm 458 förderfähig. Seit der Reform vom 21.07.2026 gilt: Grundförderung 30 Prozent, Klimageschwindigkeits-Bonus 16 Prozent (der halbjährlich sinkt und ab August 2028 entfällt), Einkommens-Bonus bis 40 Prozent bei einem zu versteuernden Haushaltseinkommen bis 30.000 Euro. Höchstens 70 Prozent, bei niedrigem Einkommen 80. Die maximal förderfähigen Kosten für die erste Wohneinheit liegen bei 28.000 Euro — also bis zu 22.400 Euro Zuschuss.
Der Antrag muss vor Vorhabenbeginn gestellt werden, der Vertrag mit aufschiebender Bedingung geschlossen sein.
Und hier kommt die Wärmeplanung zurück, die das GModG entkoppelt hatte: Die neue Richtlinie sieht vor, dass dort, wo Fernwärme konkret ausgebaut wird, Einzelheizungen unter bestimmten Voraussetzungen nicht mehr gefördert werden. Nicht als Verbot, sondern über die Förderfähigkeit. Wer in einem ausgewiesenen Wärmenetzgebiet wohnt und über eine Wärmepumpe nachdenkt, sollte diesen Punkt klären, bevor er plant.
Beim Hauskauf prüfen
- Restlaufzeit und nächster Kündigungstermin. Neun Monate vorher, sonst fünf Jahre weiter.
- Preisblatt und Preisanpassungsklausel anfordern und gegen die Kriterien oben prüfen.
- Vereinbarte Anschlussleistung in Kilowatt — nach einer Sanierung oft zu hoch, und sie bestimmt den Grundpreis.
- Baukostenzuschuss: Ob ein vom Verkäufer gezahlter Zuschuss angerechnet wird, ist Sache des Versorgers und des Kaufvertrags. Fragen Sie beides ab.
- Grundbuch Abteilung II prüfen. Manche Grundstücke sind über eine eingetragene Grunddienstbarkeit an ein bestimmtes Heizwerk gebunden — dann bindet nicht der Vertrag, sondern das Grundbuch.
- Dekarbonisierungsfahrplan des Netzbetreibers einsehen. Er ist bis Ende 2026 fällig und zeigt, ob die gesetzlichen Quoten — 30 Prozent erneuerbar bis 2030, 80 bis 2040, 100 bis 2045 — realistisch erreicht werden.
- Primärenergiefaktor beim Versorger erfragen. Er ist netzindividuell und wirkt direkt auf die Energieeffizienzklasse im Energieausweis. Bei einem erneuerbaren Netz ist das ein Verkaufsargument, bei einem kohlebasierten das Gegenteil.
Zum Verkehrswert selbst gibt es keine belastbare Studie, die einen Auf- oder Abschlag für Fernwärme beziffert. Abwägen lässt sich trotzdem: Der Käufer spart fünfstellige Anschlusskosten und den Heizraum — bindet sich dafür an einen lokalen Monopolisten ohne Wechseloption.
Für 2027 ist ein Wärmenetzgesetz angekündigt, dessen Eckpunkte das Kabinett am 26.08.2026 beschlossen hat: staatliche Preisaufsicht, verpflichtende Preistransparenzplattform, ein Sonderkündigungsrecht bei unzureichender Dekarbonisierung und eine Ombudsstelle. Das ist geplant, nicht geltendes Recht — aber es zeigt, in welche Richtung sich die Verhandlungsposition der Kunden bewegt.
