10 Jahre Miete: Renovierung notwendig oder nicht?

Wer länger in einer Wohnung lebt und diese nutzt, nutzt sie auch ab. Das Ergebnis sind Gebrauchsspuren, unter anderem an Küche, Bad, Wänden und Boden. Das ist völlig normal und zumeist nicht zu verhindern. Nach 10 Jahren haben sich diese Gebrauchsspuren meist angehäuft und wenn der Mieter die Wohnung zwecks Umzug verlässt, stellt sich die Frage, inwiefern diese Gebrauchsspuren ausgebessert werden müssen und ob somit eine Renovierung notwendig ist oder nicht.

Aber welche Maßnahmen zur Reinigung oder Renovierung sind verpflichtend für den Mieter und was darf der Vermieter bei der Wohnungsübergabe fordern und voraussetzen? Reicht besenrein, muss gestrichen werden oder sind weitere Maßnahmen zu treffen? Nach einer langen Mietzeit von ca. 10 Jahren werden sich sicher Mängel, Schäden oder Abnutzungserscheinungen zeigen. Doch ausschlaggebend für den Zustand der Wohnung bei der Übergabe ist vor allem der Mietvertrag.

Sauber muss sein

Unabhängig von der Mietdauer muss die Wohnung bei der Übergabe gesäubert werden. Das heißt zumindest Besenrein ausgefegt werden und auch ein Blick auf Küche Bad und andere Räume muss geworfen werden. So gehört zum Beispiel auch der Keller meist zu den angemieteten Räumlichkeiten und muss ebenfalls sauber sein.

Weiter gehört zur Reinigung des Bades das Entfernen von Kalk, gründliche Reinigung der Oberflächen sowie das Ersetzen fehlender Gegenstände. Bei der Küche hingegen müssen die Schränke, Küchengeräte, Fließen und der Boden geputzt werden.

Abnutzungen

Unterschieden wird hier zwischen normalen Abnutzungen und übermäßigen Abnutzungen. Normale Abnutzungen sind Dinge, die durch das Leben passieren und nicht weiter störend sind. Dazu gehören kleine Kratzer im Parkett, Bilderabdrücke an der Wand oder Risse in der Tapete.
Übermäßige Abnutzungen kommen durch Unachtsamkeit und nicht einhalten der Sorgfaltspflicht zustande. Tiefe Kratzer, vergilbte Tapeten und Schäden im Boden oder an der Wand gehören hierzu.

Schönheitsreparaturen

Schönheitsreparaturen sind Maßnahmen, die dekorative Ziele verfolgen. Das heißt, diese Reparaturen bzw. Renovierungen dienen ausschließlich der Optik des Objektes. Schönheitsreparaturen sind im § 28 Abs. 4 der Zweiten Berechnungsverordnung festgelegt. Diese beinhalten:

• Tapezieren, Anstreichen oder Kalken der Wände und Decken
• Anstreichen der Fußböden und Heizkörper, inkl. Heizrohre
• Anstreichen der Innentüren sowie der Innenseiten von Außentüren und Fenstern

Außerdem gehören dazu Vorbereitungsarbeiten wie das verschließen von Bohrlöchern. Alles weitere gehört nicht zu Schönheitsreparaturen und muss gesondert betrachtet werden.

Wer ist Verpflichtet, für die Renovierung zu sorgen?

Sofern die Wohnung keine übermäßige Abnutzung oder Schäden durch die Nutzung davon getragen hat, ist in der Regel der Vermieter für die Renovierung verantwortlich. Die Verpflichtung des Mieters kann sich dann auf die Sorgfaltspflicht reduzieren. Wenn der Mieter dieser allerdings nicht nachgeht, unachtsam ist und Schäden nicht meldet oder behebt, ist er dafür verantwortlich und muss diese Schäden entsprechend selbst reparieren oder reparieren lassen.

Der Mieter kann dennoch auch verantwortlich für die Renovierung sein, wenn dies entsprechend im Mietvertrag festgehalten wird. Hier kann zum Beispiel festgehalten werden, dass der Mieter nach Ablauf einer bestimmten Frist oder beim Auszug die Schönheitsreparaturen vorzunehmen hat.

Diese Klausel im Mietvertrag kann unter Umständen allerdings unwirksam werden. Auch wenn der Vermieter die Verantwortung an den Mieter übertragen kann, kann er dies nicht ohne Einschränkungen. Dazu gehören:

• Starre Renovierungsfristen: Kurze, regelmäßige Fristen für ständige Renovierungen (zum Beispiel alle drei Jahre) sind unzulässig. Renovierungen müssen nur dann vorgenommen werden, wenn Bedarf besteht, was bei normaler Nutzung nicht regelmäßig der Fall sein dürfte.
• Renovierung bei Auszug: In vielen Mietverträgen wird eine Klausel eingefügt, die die Renovierung bei Auszug vorsieht. Doch auch hier gilt, dass dies nur der Fall sein darf, wenn Bedarf an einer Renovierung besteht. Sofern keine größeren Mängel auftreten, ist eine Renovierung voraussichtlich nicht notwendig.
• Renovierung beim Einzug: Ist die Wohnung zu Beginn des Einzuges nicht renoviert, muss der Mieter die Renovierung nicht selbst vornehmen. Der Mieter darf nicht dazu verpflichtet werden, die Wohnung in besserem Zustand abzugeben, als er sie angenommen hat. Das heißt, eine Klausel, die die Renovierung zum Einzug vorsieht, ist, besonders bei kurzzeitigen Mietfristen, in der Regel ungültig.
• Renovierung durch Fachleute: Sofern im Mietvertrag festgehalten ist, dass Renovierungsarbeiten ausschließlich durch Fachpersonal durchgeführt werden muss, ist eine Schönheitsreparaturklausel ungültig.
• Farbvorgaben: Solange das Mietverhältnis besteht, darf der Vermieter nicht vorschreiben, in welchen Farben die Wohnung gestrichen werden muss. Lediglich bei Rückgabe der Wohnung, darf der Vermieter auf neutrale Farben bestehen.