Haus kaufen ohne Eigenkapital: Kosten, Voraussetzungen, Beispielrechnung

Eine Immobilie ohne Eigenkapital zu finanzieren ist möglich — aber sie kostet spürbar mehr. Der Zinsaufschlag gegenüber einer Finanzierung mit 20 Prozent Eigenkapital liegt bei rund 0,7 Prozentpunkten für eine 100-Prozent-Finanzierung und bei etwa 1,2 Prozentpunkten, wenn auch die Kaufnebenkosten mitfinanziert werden. Auf 400.000 Euro Darlehen und zehn Jahre Zinsbindung sind das schnell 40.000 Euro Mehrkosten.

Die zweite Hürde ist nicht der Zins, sondern die Zusage. Banken vergeben Vollfinanzierungen, aber nur an Haushalte mit sicherem, überdurchschnittlichem Einkommen und sauberer Schufa. Dieser Beitrag zeigt, was möglich ist, was es kostet, und was Sie tun können, wenn zusätzlich noch ein laufender Kredit in der Haushaltsrechnung steht.

100 oder 110 Prozent: was genau gemeint ist

Die Prozentzahl bezieht sich auf den Kaufpreis, nicht auf die Gesamtkosten. Das erklärt, warum die beiden Varianten so unterschiedlich behandelt werden.

Variante	Was finanziert wird	Eigenmittel nötig	Zusage
80 Prozent	Kaufpreis abzüglich 20 Prozent Eigenkapital	Nebenkosten + 20 Prozent	Standardfall
90 Prozent	Kaufpreis abzüglich 10 Prozent	Nebenkosten + 10 Prozent	unproblematisch
100 Prozent	der volle Kaufpreis	nur die Nebenkosten	machbar bei gutem Einkommen
110 Prozent	Kaufpreis und Nebenkosten	keine	Ausnahme, hohe Anforderungen

Der Unterschied zwischen 100 und 110 Prozent wiegt für die Bank schwerer als die zehn Prozentpunkte vermuten lassen. Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuch und Maklerprovision — zusammen je nach Bundesland 9 bis 15 Prozent des Kaufpreises — sind weg, sobald sie bezahlt sind. Sie erhöhen den Wert der Immobilie nicht. Muss die Bank verwerten, fehlt ihr genau dieser Betrag.

Was es kostet

Entscheidend ist der Beleihungsauslauf: das Verhältnis von Darlehen zum Beleihungswert, den die Bank ansetzt. Je höher er liegt, desto größer der Zinsaufschlag.

Beleihungsauslauf	Zinsaufschlag	Beispielzins, 10 Jahre
bis 60 Prozent	Bestzins	ca. 3,5 %
60 – 80 Prozent	+ 0,1 bis 0,2 Punkte	ca. 3,7 %
80 – 90 Prozent	+ 0,3 Punkte	ca. 3,8 %
90 – 100 Prozent	+ 0,7 Punkte	ca. 4,2 %
über 100 Prozent	+ 1,2 Punkte oder eigene Konstruktion	ca. 4,7 %

Die Zinssätze sind Orientierungswerte für September 2026 und ändern sich laufend; das Verhältnis zwischen den Stufen bleibt dagegen ziemlich stabil.

Beispielrechnung: Wohnung für 400.000 Euro

Kaufpreis 400.000 Euro, Nebenkosten 12 Prozent (48.000 Euro), zehn Jahre Zinsbindung, 2 Prozent Anfangstilgung — außer bei der Vollfinanzierung, wo die Bank 3 Prozent verlangt.

	mit 20 % Eigenkapital	100 Prozent	110 Prozent
Eigenmittel	128.000 €	48.000 €	0 €
Darlehen	320.000 €	400.000 €	448.000 €
Sollzins	3,70 %	4,20 %	4,70 %
Anfangstilgung	2,0 %	2,0 %	3,0 %
Monatsrate	1.520 €	2.067 €	2.874 €
Zinskosten in 10 Jahren	ca. 109.000 €	ca. 155.000 €	ca. 193.000 €
Restschuld nach 10 Jahren	ca. 251.000 €	ca. 314.000 €	ca. 321.000 €

Die Vollfinanzierung kostet in diesem Beispiel rund 46.000 Euro mehr Zinsen in den ersten zehn Jahren, die 110-Prozent-Variante rund 84.000 Euro. Wer die 128.000 Euro Eigenkapital nicht hat, kann sich das nicht aussuchen — aber es lohnt, die Größenordnung zu kennen, bevor man rechnet, ob Mieten oder Kaufen günstiger ist.

Der zweite Punkt in der Tabelle ist mindestens so wichtig: Die Restschuld nach zehn Jahren liegt bei der Vollfinanzierung mit 314.000 Euro fast so hoch wie der ursprüngliche Kaufpreis abzüglich Eigenkapital in der ersten Spalte. Fällt der Immobilienwert in dieser Zeit, stehen Sie in der Anschlussfinanzierung mit einem schlechteren Beleihungsauslauf da als am Anfang.

Was die Bank verlangt

Bei einer Vollfinanzierung ersetzt Ihre Bonität das fehlende Eigenkapital. Entsprechend genau wird sie geprüft:

• Unbefristete Anstellung, Probezeit beendet, idealerweise mehrere Jahre beim selben Arbeitgeber. Bei Selbstständigen: drei Jahre Bilanzen oder EÜR.
• Haushaltsüberschuss deutlich über der Rate. Als Faustregel sollte die Rate nicht mehr als 35 Prozent des Nettoeinkommens binden, bei Vollfinanzierung eher 30.
• Saubere Schufa. Ein einziger negativer Eintrag beendet die Vollfinanzierung in der Regel.
• Keine laufenden Konsumkredite. Dazu gleich mehr.
• Mindestens 3 Prozent Anfangstilgung, damit der Beleihungsauslauf schnell sinkt.
• Werthaltige Immobilie in gefragter Lage. Ein Einfamilienhaus im strukturschwachen Raum wird kaum vollfinanziert, eine Eigentumswohnung in einer Universitätsstadt eher.

Wenn schon ein Kredit läuft

Ein laufender Ratenkredit ist bei der Vollfinanzierung das häufigste K.-o.-Kriterium — und zwar mit einem überraschend großen Hebel. Die Bank rechnet die Monatsrate aus der Haushaltsrechnung heraus, und jeder Euro monatliche Belastung senkt den möglichen Darlehensbetrag um ungefähr das Hundertfache.

Ein Autokredit mit 350 Euro Rate kostet Sie also rund 35.000 Euro Finanzierungsspielraum. Drei Möglichkeiten:

• Vorher ablösen. Der sauberste Weg, wenn Rücklagen da sind — auch wenn das Eigenkapital dadurch schrumpft. Der Spielraum wächst stärker, als das Eigenkapital fehlt.
• Mitfinanzieren lassen. Manche Banken nehmen kleine Konsumkredite in die Immobilienfinanzierung auf. Das senkt den Zins auf diesen Teil erheblich, erhöht aber den Beleihungsauslauf.
• Laufzeit abwarten. Läuft der Kredit in unter zwölf Monaten aus, rechnen manche Banken ihn nicht mehr mit. Fragen Sie danach.

Nicht gerechnet wird mit Dispo und Kreditkartenrahmen, solange sie nicht genutzt werden — aber ein dauerhaft ausgeschöpfter Dispo fällt in den Kontoauszügen auf und kostet die Zusage.

Was den Zins senkt, auch ohne Eigenkapital

• Eigenleistung anrechnen lassen. Banken akzeptieren „Muskelhypothek“ meist bis 10 bis 15 Prozent der Bausumme, wenn sie fachlich plausibel ist. Das senkt den Beleihungsauslauf ohne Bargeld.
• Nachrangige Sicherheit stellen. Eine lastenfreie Immobilie von Eltern oder Großeltern als zusätzliche Grundschuld bringt den Auslauf sofort unter 80 Prozent. Das Risiko für die Angehörigen ist real — der Zinsvorteil aber auch.
• KfW-Mittel einbauen. Förderdarlehen stehen im Rang hinter der Bank und verbessern deren Position. Welche Programme infrage kommen, steht im Beitrag Staatliche Förderung beim Hauskauf.
• Höhere Tilgung wählen. Manche Banken staffeln den Zins nach Anfangstilgung. Drei statt zwei Prozent können 0,05 bis 0,1 Punkte bringen — und verkürzen die Laufzeit erheblich.
• Kürzere Zinsbindung. Fünf statt zehn Jahre sind günstiger, verlagern aber das Zinsrisiko auf die Anschlussfinanzierung. Bei ohnehin knapper Kalkulation ist das die falsche Ersparnis.
• Mehrere Angebote über einen Vermittler. Der Zinsunterschied zwischen Hausbank und günstigstem Anbieter liegt bei Vollfinanzierungen regelmäßig bei 0,3 bis 0,5 Punkten — mehr als jede Verhandlung bringt.

Wann es sich trägt — und wann nicht

Eine Vollfinanzierung ist kein Notbehelf, sondern eine Entscheidung mit klaren Bedingungen. Sie trägt, wenn zwei Dinge zusammenkommen: ein Einkommen, das die höhere Rate dauerhaft verkraftet, und eine Immobilie, die ihren Wert hält.

Gegen sie sprechen dagegen: befristete Verträge, eine Rate über 35 Prozent des Nettoeinkommens, keine Rücklage für Reparaturen, ein Objekt mit Sanierungsstau, oder die Absicht, in wenigen Jahren wieder zu verkaufen. Im letzten Fall ist die Rechnung fast immer negativ — Kaufnebenkosten und Vorfälligkeitsentschädigung fressen jeden Wertzuwachs.

Häufige Fragen

Kann ich ein Haus ohne Eigenkapital kaufen?

Ja, wenn Sie ein sicheres, überdurchschnittliches Einkommen haben, keine negativen Schufa-Einträge und keine laufenden Konsumkredite. Die Bank ersetzt das fehlende Eigenkapital durch strengere Bonitätsanforderungen und einen Zinsaufschlag von rund 0,7 bis 1,2 Prozentpunkten.

Wie viel teurer wird eine Vollfinanzierung?

Bei 400.000 Euro Kaufpreis und zehn Jahren Zinsbindung rund 46.000 Euro Mehrzinsen gegenüber einer Finanzierung mit 20 Prozent Eigenkapital. Werden auch die Nebenkosten mitfinanziert, sind es rund 84.000 Euro.

Was ist der Unterschied zwischen 100- und 110-Prozent-Finanzierung?

Bei 100 Prozent finanziert die Bank den Kaufpreis, die Nebenkosten zahlen Sie selbst. Bei 110 Prozent kommen auch Grunderwerbsteuer, Notar und Maklerprovision aus dem Darlehen. Die zweite Variante ist deutlich schwerer zu bekommen, weil dieses Geld keinen Gegenwert im Grundbuch schafft.

Wie viel Eigenkapital sollte man mindestens haben?

Als Richtwert die Kaufnebenkosten, also 9 bis 15 Prozent des Kaufpreises je nach Bundesland. Damit ist die 100-Prozent-Finanzierung möglich und der Zinsaufschlag bleibt im Rahmen. Besser sind 20 Prozent plus Nebenkosten.

Verhindert ein laufender Kredit die Baufinanzierung?

Nicht zwingend, aber er verkleinert den Spielraum erheblich: Jeder Euro Monatsrate senkt den möglichen Darlehensbetrag um etwa 100 Euro. Ein Kredit mit 350 Euro Rate kostet rund 35.000 Euro Finanzierungsrahmen.

Welche Tilgung ist bei einer Vollfinanzierung sinnvoll?

Mindestens 3 Prozent, viele Banken verlangen das ohnehin. Bei 2 Prozent dauert die Rückzahlung über 30 Jahre, und der Beleihungsauslauf bleibt lange im teuren Bereich.

Bevor Sie rechnen, klären Sie den Wert des Objekts: Wie finde ich heraus, wie viel meine Immobilie wert ist? Und wenn die Bank ablehnt, hilft der Beitrag Baufinanzierung abgelehnt weiter.

Alle Zinssätze und Raten sind Orientierungswerte für September 2026 und keine Angebote. Dieser Beitrag ersetzt keine Finanzierungsberatung; maßgeblich ist das Angebot Ihrer Bank. Stand: September 2026.