Altbausanierung – Kosten und Preise

Eine Altbausanierung ist ein äußerst aufwendiges Projekt, das schnell teuer werden kann. Wer sich jedoch im Vorhinein informiert und eine solide Vorbereitung sowie Planung in Angriff nimmt, wird deutlich günstigere Kosten bei der Altbausanierung haben. Daher werden im folgenden Ratgeber einzelne Baustellen im Altbau aufgelistet und hilfreiche Tipps gegeben, wie man diese am kostengünstigsten beheben kann.

Was ist ein Altbau?

Von einem Altbau spricht man, wenn das Gebäude bereits 60 Jahre oder älter ist. Häufig handelt es sich dabei um Stadtwohnungen in Häusern, die in der Gründerzeit oder der Jugendstilzeit erbaut worden sind. Auch sogenannte Fachwerkhäuser fallen unter die Bezeichnung Altbau.

Soll nun eine Sanierung des Altbaus erfolgen, wird in der Regel das Haus besser gedämmt, eine moderne Heizung eingebaut oder gegebenenfalls eine Photovoltaikanlage eingebaut. Auch Fenster und Hausfassaden können saniert werden.

Altbausanierung – Risse im Mauerwerk

Befinden sich Risse im Mauerwerk, kann dies schnell die Kosten der Altbausanierung in die Höhe treiben. Jedoch nur vergleichsweise geringfügig, denn durch die Sanierung der Risse im Mauerwerk, können längerfristige Schäden vermieden werden. Somit werden auf lange Sicht Kosten eingespart. Folgendes gibt es bei der Sanierung von Rissen im Mauerwerk zu beachten:

• Wird ein Riss entdeckt, sollte dieser zunächst genaustens beobachtet werden und mit Bleistift Anfang und Ende des Risses markiert werden. So kann genau gemessen werden, ob er größer wird oder nicht.
• Alle sieben Tage sollte ein Foto von dem Riss gemacht werden (über vier Wochen hinweg).
• Bei einem Vergleich der Bilder kann schnell herausgestellt werden, ob es sich um einen gefährlichen Riss oder nicht handelt. In letzterem Falle ist ein Fachmann hinzuzuziehen.
• Die Kosten für Behebung des Schadens betragen sich je nach Aufwand und Größe des Schadens zwischen 500 und 950 Euro.
• Grundsätzlich kann man bei der Kostenberechnung sich an folgenden Werten orientieren: Für etwa drei Meter kann man mit Kosten in Höhe von 150 bis 250 Euro rechnen.

Zudem kommen ca. 10 bis 15 Euro pro Quadratmeter für Putz und Farbe auf. Auch die Arbeitskosten des jeweiligen Unternehmens, welches für das Schließen und Ausbessern des Risses engagiert wird, muss in die Preisrechnung miteinkalkuliert werden.

Was kostet eine Heizungsmodernisierung im Rahmen der Altbausanierung?

Auch die Heizung ist ein Aspekt, der bei einer Altbausanierung nicht zu vergessen ist. Denn wer Altbaubesitzer ist, wird früher oder später an den Punkt kommen, an dem die alte Heizung modernisiert werden muss.

Rechtlich hat sich hier zuletzt viel bewegt: Das Gebäudeenergiegesetz wurde zum 29.07.2026 durch das Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG) abgelöst. Damit sind sowohl die 65-Prozent-Pflicht für erneuerbare Energien als auch das Betriebsverbot für Heizkessel über 30 Jahre entfallen — eine gesetzliche Austauschpflicht für eine funktionierende Bestandsheizung gibt es nicht mehr. Wer neu einbaut, wählt nach § 42 GModG frei aus rund zehn zulässigen Technologien; neu eingebaute Gas- und Ölheizungen müssen allerdings ab 2029 einen steigenden Anteil klimaneutraler Brennstoffe nutzen. Der praktische Anlass für eine Modernisierung ist damit weniger das Gesetz als der Zustand der Anlage und die Betriebskosten. Eine Alternative, die in vielen Kommunen an Bedeutung gewinnt, ist der Anschluss an ein Fernwärmenetz. Grundsätzlich kann man sich an folgenden Richtwerten hinsichtlich Kosten und Preisen orientieren:

Die Investitionskosten unterscheiden sich stark nach Technologie. Die belastbarsten Zahlen für die Gesamtinvestition inklusive Einbau liefert eine Kurzstudie des Fraunhofer ISE vom Juni 2026 (beauftragt vom Fernwärmeversorger MVV Energie, Preisstand viertes Quartal 2025):

Heizungsart	Gesamtinvestition Einfamilienhaus
Fernwärme-Anschluss inkl. Baukostenzuschuss	9.300 – 15.600 €
Gas-Brennwertheizung	11.400 – 20.400 €
Pelletheizung inkl. Lager	15.000 – 25.000 €
Luft-Wasser-Wärmepumpe	28.500 – 42.800 €

Unterschätzt wird fast immer der Unterschied zwischen Gerätepreis und Gesamtinvestition: Eine Luft-Wasser-Wärmepumpe kostet als Gerät 8.000 bis 16.000 Euro — im Altbau kommen laut ADAC noch einmal 5.000 bis 20.000 Euro für Heizkörpertausch und Elektroanpassung dazu. Für eine Sole-Wasser-Wärmepumpe mit Erdsonde ist die Datenlage schwach; kalkulieren Sie mit 30 bis 100 Euro je Bohrmeter und holen Sie ein objektbezogenes Angebot ein.

Dazu kommen Positionen, die in Angeboten gern fehlen: der hydraulische Abgleich mit 750 bis 1.200 Euro für ein Einfamilienhaus mit zehn Heizkörpern, die Demontage der Altanlage mit 150 bis 300 Euro, die Schornsteinanpassung mit 600 bis 1.500 Euro und — bei Ölheizungen — die Tankentsorgung. Ein Kellertank kostet ab rund 1.290 Euro im kompletten Ausbau, ein Erdtank 1.800 bis 4.000 Euro im Verfüllen.

Die gute Nachricht: Fast alle diese Nebenarbeiten sind förderfähig, wenn sie im selben Antrag stehen. Das KfW-Infoblatt zu den förderfähigen Maßnahmen nennt ausdrücklich hydraulischen Abgleich, Heizkörpertausch, Pufferspeicher, Warmwasserbereitung, Demontage der Altanlage, Öltankentsorgung, Schornsteinsanierung und -rückbau, Elektroanschluss und Erdsondenbohrung.

Was die Förderung 2026 noch hergibt

Über das KfW-Programm 458 gibt es für eine Wärmepumpe, eine Pelletheizung oder einen Fernwärmeanschluss 30 Prozent Grundförderung, dazu 16 Prozent Klimageschwindigkeits-Bonus beim Austausch einer alten Öl-, Kohle- oder Gasheizung und je nach Haushaltseinkommen bis zu 40 Prozent Einkommens-Bonus. Gedeckelt ist das bei 70 Prozent, in der untersten Einkommensstufe bei 80 Prozent — und bei 28.000 Euro förderfähigen Kosten. Maximal fließen damit 22.400 Euro.

Zwei Fristen sollten Sie kennen: Der Klimageschwindigkeits-Bonus sinkt ab Februar 2027 halbjährlich und entfällt ab dem 1. August 2028 ganz. Die maximal förderfähigen Kosten sinken ab Februar 2027 halbjährlich um 750 Euro. Wer ohnehin tauschen will, fährt früher besser.

Für neue Gas- und Ölheizungen gibt es keine Förderung. Wer seine bestehende fossile Anlage nur optimieren lässt, kann dagegen weiterhin mindestens 15 Prozent Zuschuss für die Heizungsoptimierung bekommen — der hydraulische Abgleich zählt dazu.

Rechnet sich eine neue Gasheizung noch?

Die niedrigere Investition ist das einzige Argument, das übrig bleibt. Dagegen stehen vier Punkte: keine Förderung, die Bio-Treppe des § 43 GModG mit 10 Prozent klimaneutralen Brennstoffen ab 2029, 15 Prozent ab 2030, 30 Prozent ab 2035 und 60 Prozent ab 2040, der CO₂-Preis im nationalen Emissionshandel — 2026 versteigert im Korridor von 55 bis 65 Euro je Tonne, bei Überzeichnung bis 68 Euro — und das Risiko steigender Gasnetzentgelte, weil immer weniger Anschlüsse dieselben Netzkosten tragen.

Das Fraunhofer ISE hat das über zwanzig Jahre durchgerechnet: Selbst im für Gas günstigsten Szenario liegen die Gesamtkosten eines Gaskessels rund 60 Prozent über denen einer Wärmepumpe und 23 Prozent über denen eines Fernwärmeanschlusses. Bei den laufenden Kosten zeigt der Heizspiegel 2026 für ein Einfamilienhaus mit 130 Quadratmetern dieselbe Richtung: Wärmepumpe 1.300 Euro im Jahr, Pellets 1.740 Euro, Erdgas 1.930 Euro, Fernwärme 2.055 Euro, Heizöl 2.745 Euro.

Ein Hinweis zur Reihenfolge: Eine Wärmepumpe arbeitet nur dann effizient, wenn die Vorlauftemperatur ganzjährig unter 55 Grad bleibt. Ob das erreichbar ist, hängt an der Dämmung — deshalb gehört die Frage, ob und wann Sie die Gebäudehülle verbessern, vor die Heizungsentscheidung und nicht danach. Sonst kaufen Sie eine Anlage, die für ein Haus ausgelegt ist, das es in fünf Jahren nicht mehr gibt.

Jedoch weichen Altbauten aufgrund ihrer unterschiedlichen Baualtersstufen und der dahinterstehenden Geschichte stark voneinander ab, sodass die vorzunehmenden Arbeiten ebenfalls stark voneinander abweichen können. Daher können genaue Angaben hinsichtlich Kosten und Preise bei der Heizungsmodernisierung nur von einem Heizungsbauern vorgenommen werden.

Fenster sanieren im Altbau: Kosten und Preise

Die Erneuerung der Fenster ist ebenfalls ein wichtiger Punkt bei der Altbausanierung. Denn durch alte Fenster gelangt am meisten Wärme nach außen und Kälte nach innen, sodass viel Energie verloren geht.

Ein Auswechseln der Fenster ist daher einer der effektivsten Wege um dauerhaft Energie zu sparen. Mit folgenden Kosten müssen beim Fenstertausch gerechnet werden:

• Neue Fenster einsetzen kostet in der Regel zwischen 7.500 Euro und 15.000 Euro.
• Variieren können die Preise hierbei aufgrund der verschiedenen Verglasungsarten: So sind 3-fach-verglaste Fenster zum Beispiel teurer, allerdings gibt es dafür eine staatliche Förderung in Höhe von 15 %.
• Auch die Fensterart, die Anzahl der Fenster sowie der jeweilige Fachbetrieb, der die handwerkliche Arbeit vornimmt, beeinflusst den Preis der Altbausanierung sehr stark.

Wer neue Fenster kauft und einbauen lässt, kann davon ausgehen, dass man mit einer preislichen Summe in Höhe von 750 Euro pro Fenster rechnen muss, wobei 120 Euro davon unter Einbaukosten fallen.

Altbausanierung: Wärmepumpe, ja oder nein?

Ein weiteres beliebtes Modernisierungselement im Rahmen einer Altbausanierung ist das Nachrüsten einer Wärmepumpe. Es handelt sich dabei um eine Technologie, die dem Außenbereich Wärme entzieht und diese als Heizenergie an das Haus abgibt.

Grundsätzlich ist sie dann sinnvoll, wenn der Altbau effektiv gedämmt ist. Ist dies jedoch nicht der Fall, kann ein unnötig kostenintensiver Stromverbrauch herbeigeführt werden – eine andere Wärmequelle wäre in diesem Falle vorzuziehen. Die Preise für eine Wärmepumpe liegen ungefähr zwischen 9.000 Euro und 18.000 Euro.

Fazit – Eine Altbausanierung ist nicht günstig

Wer einen Altbau auf Vordermann bringen möchte, muss für die Altbausanierung mit relativ hohen Kosten rechnen. Neben einer Fassaden-Dämmug, deren Kosten zwischen 25 und 250 Euro pro Quadratmeter liegen, muss man darüber hinaus auch Preise für neue Fenster oder eine Modernisierung der Heizung miteinberechnen. In jedem Fall sollte man vor dem Beginn der Sanierung eine sorgfältige Planung durchführen. Priorität sollten hierbei Elemente haben, die für die Bewohnbarkeit des Altbaus unverzichtbar sind.