Darlehensformen – welche gibt es?

Mehr als die Hälfte aller Mieter in Deutschland würde lieber in den eigenen vier Wänden wohnen und überleget angesichts der immer noch niedrigen Zinsen für Darlehen, ob sie das nicht lieber sofort ändern sollten. Dass dies nicht ohne einen Kredit ablaufen kann, versteht sich dabei von selbst, daher taucht in den meisten Fällen die Frage auf: Darlehensformen – welche gibt es?

Darlehensformen bei Immobilien

Wer ein Haus bauen oder eine bestehende Immobilie erwerben möchte, kennt in diesem Zusammenhang den Begriff Hypothek. Hierunter wird die Absicherung für die Bank verstanden, die das Hypothekendarlehen ausgezahlt hat. Die Bank bekommt dafür als Sicherheit das Grundpfandrecht der Hypothek, sie kann also bei Zahlungsunfähigkeit des Darlehensnehmers das Haus verwerten. Anstelle eines Hypothekendarlehens vergeben Kreditinstitute heute vielmehr Immobiliendarlehen mit einer Grundschuld als Absicherung. Sie bietet nicht nur der Bank Vorteile, sondern auch dem Kreditnehmer.

Darlehen werden jedoch nicht ausschließlich in Verbindung mit dem Hauskauf oder dem Hausbau vergeben, aber sie sind meist an eine größere Summe gebunden. Während man allgemein von einem Ratenkredit, einem Autokredit oder einem Verbraucherkredit spricht, wenn das Geld für allgemeinen Bedarf ausgegeben wird, wird ein Darlehen für besonders große Wünsche verwendet.

Die unterschiedlichen Darlehensformen, die jeweils verschiedene Vor- und Nachteile besitzen, können für den Kauf eines Hauses verwendet werden oder für sonstige umfangreiche Investitionen. Nicht nur bei einer Neuanschaffung, sondern auch wenn es um die weitere Finanzierung nach Ablauf der Zinsfestschreibung geht, sollte die passende Darlehensform ausgewählt werden. Eigentlich handelt es sich hier wieder um ein neues Darlehen, das entweder wie das vorherige aufgenommen wird oder als eines der nachfolgend beschriebenen.

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Darlehensformen – welche gibt es und worin bestehen die Unterschiede?

So unterschiedlich die Wünsche der Verbraucher sind, so passend dazu gibt es verschiedene Darlehensformen. So kann jeder selbst entscheiden, wie er den Kreditbetrag zurückzahlen kann.

1. Annuitätendarlehen

Das klassische Immobiliendarlehen wird auch als Annuitätendarlehen bezeichnet, der Begriff Annuität lehnt sich an den lateinischen Begriff annus = das Jahr ab. Bei diesem Kredit bleiben die Raten stets die gleichen, die sich aus den anfallenden Zinsen und der Tilgung zusammensetzen. Beim Annuitätendarlehen sind zu Beginn der Laufzeit die Zinsen der größte Anteil an der Monatsrate, die Tilgung ist geringer. Je mehr im Laufe der Jahre abbezahlt wird, desto niedriger wird der offenstehende Kreditbetrag und demzufolge senken sich auch die Zinsen ab. Gleichzeitig wird der Anteil der Tilgung größer. Bei entsprechend günstigen Zinssätzen ist es nicht nur vorteilhaft, die Tilgung am Anfang besonders hoch zu wählen, sondern auch eine langfristige Zinsfestschreibung vorzunehmen.

Während eine hohe Planungssicherheit durch feststehende Ratenhöhen Sicherheit gibt, kann es zum Risiko werden, wenn die Anschlussfinanzierung nach der Zinsfestschreibung mit höheren Zinsen belastet ist.

2. Fälligkeitsdarlehen oder tilgungsfreie Darlehen

Ein Fälligkeitsdarlehen, das auch tilgungsfreies Darlehen oder Bankvorausdarlehen genannt wird, mag vielen Verbrauchern nicht so geläufig sein. Hierbei handelt es sich um eine Darlehensform, für die nur die monatlichen Zinsen gezahlt werden. Die Tilgung bleibt also komplett außen vor, denn am Ende der Darlehenslaufzeit wird die komplette Kreditsumme in einer Summe fällig. Diese Kreditform hat den Vorteil, dass die monatliche Belastung nur durch die Zinsen vorhanden ist und bei einem niedrigen Zinssatz entsprechend angenehm ausfällt. Eine Möglichkeit wäre es, den Betrag, der eigentlich zur Tilgung eingesetzt würde, gewinnbringend anzulegen und damit die Zahlung der am Ende fälligen Kreditsumme zu erleichtern. Ein Fälligkeitsdarlehen wird gerne von Hauseigentümern aufgenommen, welche die Immobilie vermieten. Auch als Zwischenfinanzierung kann das Fälligkeitsdarlehen sinnvoll verwendet werden.
3. Kombi-Darlehen
Unter Kombi-Darlehen versteht man eine Kombination aus einem Annuitätendarlehen und einem variablen Darlehen. Die Mischung aus beiden Darlehensformen bietet dem Darlehensnehmer die Vorteile der Flexibilität durch den variablen Darlehensanteil. Die Zinssicherheit über die Laufzeit ist ebenfalls gerne gesehen. Sollte während der Laufzeit die Zinsen für den variablen Teil fallen, ist dies ebenso ein Vorteil. Dagegen steht jedoch, dass es keine feste und gleichbleibend hohe Monatsrate gibt und sogar Zinserhöhungen vorkommen können. Der annuitätische Anteil des Darlehens ist außerdem von den üblichen Risiken von Zinsbindung, Zinsfestschreibung und Zinsänderungsrisiko betroffen.

4. Bausparvertrag oder Baudarlehen

Wer rechtzeitig einen Bausparvertrag abschließt, kann in wenigen Jahren sein Immobilienprojekt starten oder kaufen und dabei von den Vorteilen eines Bausparvertrages profitieren. Eine andere Möglichkeit ist es, eine Kombination von Bausparvertrag und tilgungsfreiem Vorausdarlehen zu wählen und damit eine sofortige Finanzierung vorzunehmen. Das ist besonders dann praktisch, wenn man seine Traum-Immobilie gefunden hat und sie unbedingt kaufen möchte. Der Bausparvertrag kostet bei Abschluss eine Gebühr und der Zeitpunkt der Zuteilung kann nicht exakt festgelegt werden.

5. Darlehen für die Anschlussfinanzierung

Auch das Darlehen für die Anschlussfinanzierung ist eine der Darlehensformen, die im Rahmen der Kreditgeschäfte üblich sind. Am Ende eines Annuitätendarlehens wird mit Ablauf der bei Vertragsabschluss gewählten Zinsfestschreibung eine Anschlussfinanzierung notwendig. Die dann noch bestehende Restschuld muss über eine neue Finanzierung weiter abbezahlt werden. Wer mag, kann sich unter allen Darlehensformen, die auch bei Neuabschluss möglich sind, entscheiden. Möchte man das Angebot der Bank kurz vor Ende der Zinsfestschreibung nicht nutzen, sollten Vergleichsangebote eingeholt werden.

6. Forward-Darlehen

Das Forward-Darlehen ist ideal im Rahmen einer Anschlussfinanzierung und sollte wenigstens einmal in Betracht gezogen werden. Es nutzt die Tatsache, dass die Anschlussfinanzierung nur einmal vorgenommen werden kann, und zwar vom Ende der ersten Zinsfestschreibung bis zur Tilgung des Darlehens. Das Forward-Darlehen könnte man auch als Zinssicherungsdarlehen bezeichnen und sollte bei einem niedrigen Zinssatz genutzt werden. Der Darlehensnehmer sichert sich damit das aktuell herrschende Zinsniveau für bis zu 5 Jahre vor Ablauf der Zinsbindung. Im Vergleich: die normale Anschlussfinanzierung kann man frühestens ein halbes bis ein Jahr vor Ablauf der Zinsfestschreibung vertraglich festlegen.

Fazit zu den verschiedenen Darlehensformen

Je nachdem, wieviel Sicherheit man als Darlehensnehmer beim Abschluss einer Finanzierung haben möchte, bieten sich die verschiedenen Darlehensformen an. Das Annuitätendarlehen ist und bleibt neben dem Bauspardarlehen die häufigste Darlehensform und zugleich auch die am meisten kalkulierbare. Der Darlehensnehmer hat eine konstante Belastung über die gesamte Vertragslaufzeit der gewählten Zinsbindungsfrist. Zu beachten ist aber, dass auch ein Bauspardarlehen nicht automatisch günstiger ist.

Möglicherweise kann man das Darlehen auch in Form von Finanzierungsbausteinen verwenden. Das erfordert jedoch entweder einen vertrauensvollen Berater an der Seite oder genaue Information. Endfällige Darlehen, Tilgungsaussetzungen und die weniger bekannten Darlehensformen Euribor-Darlehen oder Forward-Darlehen sind interessante Alternativen, wenn man sich damit genau auskennt.