Die Formel ist einfach: Verkehrswert minus Schulden und wertmindernde Rechte, geteilt durch die Zahl der Erben. Bei einem Haus mit einem Verkehrswert von 420.000 Euro und zwei Geschwistern zu gleichen Teilen bedeutet das eine Auszahlung von 210.000 Euro — abzüglich aller Belastungen, die auf der Immobilie liegen.
Schwierig wird es an drei Stellen: bei der Frage, welcher Wert überhaupt gilt, bei einem eingetragenen Wohnrecht oder Nießbrauch, und bei der Unterscheidung zwischen einem Erbfall und einer Überschreibung zu Lebzeiten. Die steuerlichen Folgen sind in beiden Fällen völlig verschieden.
- Auszahlung = (Verkehrswert − Schulden − wertmindernde Rechte) × Erbquote des Geschwisters.
- Maßgeblich ist der Verkehrswert nach § 194 BauGB, nicht der Steuerwert und nicht der Wunschpreis.
- Ein Nießbrauch der Eltern kann den Wert um 30 bis 50 Prozent drücken.
- Im Erbfall ist die Übernahme unter Miterben grunderwerbsteuerfrei (§ 3 Nr. 3 GrEStG). Zwischen Geschwistern zu Lebzeiten in der Regel nicht.
- Wer übergangen wurde, hat keinen Anspruch auf das Haus, aber auf Geld: Pflichtteil und gegebenenfalls Pflichtteilsergänzung.
- Eine Ratenzahlung ist möglich, gehört aber notariell vereinbart und ins Grundbuch abgesichert.
Die Formel für die Auszahlung
Der Betrag, der einem Geschwister zusteht, ergibt sich in vier Schritten:
- Verkehrswert bestimmen. Das ist der Preis, der im gewöhnlichen Geschäftsverkehr zu erzielen wäre — § 194 BauGB. Nicht der Kaufpreis von 1998, nicht die Vorstellung des Übernehmers, nicht der Steuerwert des Finanzamts.
- Belastungen abziehen. Restschuld der Grundschuld, offene Erbfallkosten, ein eingetragenes Wohnrecht oder ein Nießbrauch.
- Auf die Erbquote umlegen. Zwei Kinder ohne Testament erben je die Hälfte, drei Kinder je ein Drittel.
- Vorempfänge verrechnen. Hat ein Kind bereits zu Lebzeiten größere Zuwendungen erhalten und war Ausgleichung angeordnet, wird das nach §§ 2050 ff. BGB gegengerechnet.
Beispielrechnung: Haus für 420.000 Euro, zwei Geschwister
Die Eltern hinterlassen ein Einfamilienhaus. Ein Kind will es übernehmen, das andere ausgezahlt werden. Es gibt kein Testament, also gilt die gesetzliche Erbfolge zu gleichen Teilen.
| Position | Betrag |
|---|---|
| Verkehrswert laut Gutachten | 420.000 € |
| − Restschuld der Grundschuld | − 60.000 € |
| − Beerdigungs- und Nachlasskosten | − 9.000 € |
| − offene Sanierung (Dach, laut Gutachten) | − 25.000 € |
| Teilungsmasse | 326.000 € |
| Anteil des Geschwisters (1/2) | 163.000 € |
| + hälftiges Bankguthaben aus dem Nachlass | + 14.000 € |
| Auszahlungsbetrag | 177.000 € |
Der Übernehmer schuldet also 177.000 Euro — nicht die Hälfte von 420.000 Euro. Der Unterschied von 33.000 Euro entsteht allein dadurch, dass Schulden und Kosten vor der Teilung abgezogen werden. Genau hier entsteht der häufigste Streit unter Geschwistern.
Umgekehrt gilt: Der Übernehmer darf den Sanierungsstau nicht doppelt geltend machen. Wenn das Gutachten das undichte Dach bereits im Verkehrswert berücksichtigt hat, wird es nicht noch einmal abgezogen. Lassen Sie sich zeigen, ob das Gutachten vom Zustand am Bewertungsstichtag ausgeht oder von einem sanierten Objekt.
Welcher Wert zählt — und wer ihn feststellt
Über den Wert wird häufiger gestritten als über alles andere. Vier Wege sind üblich:
| Verfahren | Kosten | Belastbarkeit |
|---|---|---|
| Makler-Preiseinschätzung | meist kostenlos | gering, oft interessengeleitet |
| Kurzgutachten eines Sachverständigen | 500 – 1.500 € | gut für die Einigung |
| Verkehrswertgutachten nach ImmoWertV | 1.500 – 3.500 € | hoch, auch vor Gericht |
| Gutachterausschuss der Gemeinde | ca. 1.000 – 2.500 € | hoch, neutral |
Wenn beide Seiten sich nicht einigen, empfiehlt sich ein gemeinsam beauftragter Sachverständiger, dessen Ergebnis vorab als verbindlich vereinbart wird. Das kostet einmal rund 2.000 Euro und spart im Zweifel ein Teilungsversteigerungsverfahren, bei dem beide Seiten deutlich mehr verlieren.
Wer selbst eine erste Einordnung braucht, findet die Vorgehensweise im Beitrag Wie finde ich heraus, wie viel meine Immobilie wert ist? — und die Unterschiede zwischen den Wertbegriffen unter Verkehrswert, Marktwert und Beleihungswert.
Wohnrecht und Nießbrauch mindern den Wert
Behalten sich die Eltern bei einer Überschreibung ein Wohnrecht oder einen Nießbrauch vor, ist die Immobilie für den Übernehmer weniger wert — und damit sinkt auch der Betrag, den die Geschwister verlangen können. Der Abzug wird kapitalisiert: Jahreswert des Rechts × Vervielfältiger nach dem Alter des Berechtigten.
| Alter des Berechtigten | Vervielfältiger Frauen | Vervielfältiger Männer |
|---|---|---|
| 60 Jahre | rund 12,5 | rund 11,5 |
| 65 Jahre | rund 11,0 | rund 10,0 |
| 70 Jahre | rund 9,3 | rund 8,4 |
| 75 Jahre | rund 7,5 | rund 6,8 |
| 80 Jahre | rund 5,7 | rund 5,2 |
| 85 Jahre | rund 4,1 | rund 3,8 |
Ein Rechenbeispiel: Die 70-jährige Mutter behält den Nießbrauch. Die ortsübliche Kaltmiete beträgt 1.100 Euro im Monat, also 13.200 Euro im Jahr. Kapitalisiert mit 9,3 ergibt das rund 122.800 Euro, die vom Verkehrswert abzuziehen sind. Aus 420.000 Euro werden so 297.200 Euro — und der Anteil des Geschwisters sinkt entsprechend.
Zwei Einschränkungen: Der Jahreswert darf nach § 16 BewG höchstens ein 18,6-tel des Immobilienwerts betragen. Und die Vervielfältiger veröffentlicht das Bundesfinanzministerium jedes Jahr neu — für eine verbindliche Rechnung nehmen Sie die aktuelle Tabelle, nicht die Richtwerte oben.
Erbfall oder Überschreibung zu Lebzeiten?
Das ist die Unterscheidung, an der die meisten Ratgeber vorbeigehen — obwohl sie über mehrere zehntausend Euro entscheidet.
| Merkmal | Erbfall (Erbengemeinschaft) | Überschreibung zu Lebzeiten |
|---|---|---|
| Wer überträgt | Miterbe an Miterbe | Eltern an ein Kind |
| Grunderwerbsteuer | befreit nach § 3 Nr. 3 GrEStG | befreit nach § 3 Nr. 6 GrEStG (gerade Linie) |
| Übertragung Geschwister an Geschwister | im Rahmen der Nachlassteilung befreit | in der Regel steuerpflichtig, 3,5 bis 6,5 Prozent |
| Steuerlicher Freibetrag | 400.000 € je Kind (§ 16 ErbStG) | 400.000 € je Kind, alle zehn Jahre neu |
| Anspruch des Geschwisters | Erbteil | Pflichtteil erst im Erbfall |
| Wer zahlt aus | der übernehmende Miterbe | meist das beschenkte Kind, freiwillig oder per Auflage |
Praktisch heißt das: Wenn die Eltern das Haus schon zu Lebzeiten an ein Kind überschreiben und dieses Kind das Geschwister direkt auszahlen soll, gehört die Verpflichtung dazu als Auflage in den Überlassungsvertrag. Sonst gibt es zu diesem Zeitpunkt keinen durchsetzbaren Anspruch — und später nur noch den Pflichtteil.
Was die Auszahlung an Nebenkosten kostet
| Position | Übliche Höhe |
|---|---|
| Notar für Auseinandersetzungs- oder Überlassungsvertrag | 1,0 – 1,5 % des Werts |
| Grundbuchumschreibung | 0,3 – 0,5 % des Werts |
| Verkehrswertgutachten | 1.500 – 3.500 € |
| Grundschuldbestellung für die Finanzierung | 0,2 – 0,3 % der Darlehenssumme |
| Grunderwerbsteuer (nur wenn keine Befreiung greift) | 3,5 – 6,5 % je nach Bundesland |
| Erbschein, falls kein notarielles Testament vorliegt | ab ca. 500 €, wertabhängig |
Bei einem Objekt von 420.000 Euro summieren sich Notar und Grundbuch auf gut 6.000 Euro. Fällt zusätzlich Grunderwerbsteuer an, kommen je nach Bundesland 15.000 bis 27.000 Euro dazu — der Grund, warum die Befreiungstatbestände so wichtig sind.
Geschwister monatlich auszahlen
Nicht jeder Übernehmer kann sechsstellige Beträge auf einmal aufbringen. Eine Ratenzahlung ist zulässig, wenn beide Seiten zustimmen — sie gehört aber sauber geregelt:
- Höhe und Laufzeit schriftlich fixieren, samt Verzinsung. Ohne Zinsvereinbarung verliert der Empfänger über zehn Jahre real erheblich.
- Im Grundbuch absichern. Eine Sicherungsgrundschuld zugunsten des Geschwisters in Höhe der Restforderung ist der übliche Weg.
- Notariell beurkunden. Verpflichtungen rund um ein Grundstück brauchen die Form; nebenbei entsteht dabei ein vollstreckbarer Titel.
- Fälligkeit bei Verkauf regeln. Verkauft der Übernehmer das Haus, sollte der Restbetrag sofort fällig werden.
- Steuerlich prüfen lassen. Wird statt Raten eine lebenslange Rente vereinbart, gelten eigene Regeln für Ertragsanteil und Abzugsfähigkeit.
Eine Faustregel aus der Praxis: Laufzeiten über zehn Jahre führen fast immer zu Streit — spätestens wenn sich Lebensumstände ändern. Wenn die Finanzierung nur mit sehr langen Raten funktioniert, ist der Verkauf und die Teilung des Erlöses oft für beide Seiten das ehrlichere Ergebnis.
Wenn Sie übergangen wurden: Pflichtteil und Ergänzung
„Mein Bruder hat das Haus überschrieben bekommen — und ich?“ Diese Situation ist häufig. Wichtig ist zuerst die nüchterne Einordnung: Sie bekommen keinen Anteil am Haus, sondern einen Geldanspruch.
- Pflichtteil (§ 2303 BGB): die Hälfte des gesetzlichen Erbteils, als Zahlungsanspruch gegen den Erben. Bei zwei Kindern und einem enterbten Kind ist das ein Viertel des Nachlasswerts.
- Pflichtteilsergänzung (§ 2325 BGB): Schenkungen der letzten zehn Jahre vor dem Tod werden dem Nachlass hinzugerechnet — pro vollendetem Jahr schmilzt der anrechenbare Wert um ein Zehntel ab.
- Auskunftsanspruch (§ 2314 BGB): Der Erbe muss ein Nachlassverzeichnis vorlegen und auf Verlangen den Wert ermitteln lassen — auf Kosten des Nachlasses.
- Verjährung: drei Jahre ab dem Ende des Jahres, in dem Sie vom Erbfall und Ihrer Beeinträchtigung erfahren haben.
| Jahre zwischen Schenkung und Erbfall | anrechenbarer Anteil |
|---|---|
| im ersten Jahr | 100 % |
| nach 2 Jahren | 80 % |
| nach 5 Jahren | 50 % |
| nach 8 Jahren | 20 % |
| nach 10 Jahren | 0 % |
Ein Punkt, den viele nicht kennen: Haben sich die Eltern bei der Überschreibung einen Nießbrauch vorbehalten, beginnt die Zehnjahresfrist nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs meist gar nicht erst zu laufen. Wer den Genuss der Immobilie behält, hat sie wirtschaftlich nicht weggegeben. Die Schenkung wird dann in voller Höhe angerechnet, auch nach zwanzig Jahren.
Wie sich die Auszahlung finanzieren lässt
- Immobiliendarlehen auf das übernommene Objekt. Der übliche Weg: Die Bank finanziert die Auszahlung und lässt sich eine Grundschuld eintragen. Die Konditionen entsprechen einer normalen Baufinanzierung.
- Teilverkauf oder Vermietung eines Gebäudeteils, wenn das Haus zwei Einheiten hat.
- Ratenzahlung an das Geschwister — wirtschaftlich ein privates Darlehen, oft günstiger als die Bank, aber konfliktanfällig.
- Verkauf und Teilung des Erlöses. Die sauberste Lösung, wenn niemand das Haus dauerhaft selbst nutzen will.
Für die Bank ist die Auszahlung von Miterben ein normaler Finanzierungszweck. Wie sich Rate und Laufzeit bestimmen, steht im Beitrag Hypothek aufnehmen auf ein abbezahltes Haus.
Einigen Sie sich zuerst auf das Verfahren, nicht auf den Betrag. Ein gemeinsam beauftragter Sachverständiger, dessen Ergebnis beide Seiten vorab als verbindlich anerkennen, nimmt dem Streit die Grundlage. Wer stattdessen mit eigenen Zahlen in die Verhandlung geht, verhandelt am Ende nicht über den Wert, sondern über das Verhältnis zum Geschwister — und das endet häufig in der Teilungsversteigerung, bei der beide Seiten deutlich unter Verkehrswert aussteigen.
Häufige Fragen
Wie berechnet man die Auszahlung an Geschwister?
Verkehrswert abzüglich Schulden, Nachlasskosten und wertmindernder Rechte, das Ergebnis mal der Erbquote des Geschwisters. Bei zwei Kindern und einer schuldenfreien Immobilie von 400.000 Euro sind das 200.000 Euro.
Wie viel muss ich meinem Geschwister auszahlen?
Genau seinen Anteil an der Teilungsmasse — nicht den halben Verkehrswert. Restschulden, Beerdigungskosten und ein eingetragenes Wohnrecht werden vorher abgezogen und senken den Betrag oft um 20 bis 40 Prozent.
Kann ich mein Geschwister monatlich auszahlen?
Ja, wenn beide zustimmen. Die Vereinbarung gehört notariell beurkundet, verzinst und über eine Grundschuld abgesichert. Laufzeiten über zehn Jahre führen erfahrungsgemäß häufig zu Streit.
Mein Bruder bekommt das Haus überschrieben — was steht mir zu?
Zu Lebzeiten der Eltern zunächst nichts, sofern kein Ausgleich vereinbart wurde. Im Erbfall haben Sie Anspruch auf den Pflichtteil und, wenn die Schenkung weniger als zehn Jahre zurückliegt, zusätzlich auf Pflichtteilsergänzung.
Fällt bei der Auszahlung Grunderwerbsteuer an?
Im Erbfall nicht: Der Erwerb durch einen Miterben zur Teilung des Nachlasses ist nach § 3 Nr. 3 GrEStG befreit. Bei einer Übertragung zwischen Geschwistern zu Lebzeiten dagegen in der Regel schon, mit 3,5 bis 6,5 Prozent je nach Bundesland.
Was passiert, wenn wir uns nicht einigen?
Jeder Miterbe kann die Teilungsversteigerung beantragen. Das Haus wird dann öffentlich versteigert, der Erlös nach Quoten verteilt. Erfahrungsgemäß liegt das Ergebnis deutlich unter dem Verkehrswert — für beide Seiten das schlechteste Ende.
Zählt das Wohnrecht der Mutter gegen mich?
Es mindert den Wert der Immobilie und damit auch Ihren Auszahlungsanspruch. Umgekehrt kann genau dieser Vorbehalt dazu führen, dass die Zehnjahresfrist für die Pflichtteilsergänzung nicht zu laufen beginnt — dann wird die Schenkung später voll angerechnet.
Dieser Beitrag gibt einen allgemeinen Überblick und ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung. Erbrechtliche Konstellationen unterscheiden sich stark; lassen Sie Ihren Fall von einem Fachanwalt für Erbrecht oder einer Steuerberaterin prüfen, bevor Sie unterschreiben. Stand: September 2026.
Als freiberufliche Immobilienmaklerin und Redakteurin, habe ich eine Leidenschaft für alle Themen rund um Immobilien. Mein Team und ich legen großen Wert auf Vielfalt und Recherche. Deswegen stellen wir auf diesem Portal die besten Tipps und Tricks aus dem Immobilien-Markt für unsere Leser zusammen.
