Wer ein Haus bauen oder umfassend sanieren lässt, vergibt einen der größten Aufträge seines Lebens — meist an einen Betrieb, den er vorher nicht kannte. Die gute Nachricht: Seit 2018 schützt das Bauvertragsrecht private Bauherren deutlich besser als früher. Die schlechte: Die Schutzvorschriften wirken nur, wenn der Vertrag die richtige Form hat und Sie die Nachweise vor Vertragsschluss einfordern.
Dieser Ratgeber zeigt, welche Unterlagen Sie sehen müssen, was der Verbraucherbauvertrag automatisch für Sie regelt, welche Sonderregeln beim Bauträger gelten — und woran Sie einen Betrieb erkennen, von dem Sie besser die Finger lassen.
- Beim Verbraucherbauvertrag dürfen Abschlagszahlungen zusammen höchstens 90 Prozent der Gesamtvergütung erreichen (§ 650m BGB).
- Bei der ersten Abschlagszahlung steht Ihnen eine Sicherheit von 5 Prozent zu — üblicherweise, indem Sie diesen Anteil einbehalten.
- Der Unternehmer muss Ihnen vor Vertragsschluss eine Baubeschreibung geben, aus der sich ein verbindlicher Fertigstellungstermin ergibt (§ 650j BGB).
- Sie haben 14 Tage Widerrufsrecht, wenn der Vertrag nicht notariell beurkundet wurde (§ 650l BGB).
- Beim Bauträger gilt die MaBV: höchstens sieben Raten nach Baufortschritt, die erste 30 Prozent nach Beginn der Erdarbeiten.
- Prüfen Sie Handwerksrolle, Handelsregister und Betriebshaftpflicht, bevor Sie unterschreiben — nicht danach.
Bauunternehmen, Generalunternehmer, Bauträger: wer was macht
Die drei Begriffe werden im Gespräch oft vermischt, bedeuten rechtlich aber Verschiedenes — und davon hängt ab, welche Schutzvorschriften greifen.
| Form | Was er leistet | Grundstück | Ihr Schutz |
|---|---|---|---|
| Einzelgewerk | ein Gewerk, etwa Rohbau oder Dach | gehört Ihnen | Werkvertragsrecht §§ 631 ff. BGB |
| Generalunternehmer | den kompletten Bau, vergibt selbst an Subunternehmer | gehört Ihnen | Verbraucherbauvertrag §§ 650i ff. BGB |
| Generalübernehmer | Planung und Bau, baut selbst nichts | gehört Ihnen | Verbraucherbauvertrag |
| Bauträger | baut auf eigenem Grundstück und verkauft fertig | gehört ihm bis zur Übergabe | MaBV, notarieller Vertrag |
| Projektentwickler | entwickelt und vermarktet, oft im Gewerbebau | wechselnd | je nach Vertragsform |
Für private Bauherren sind zwei Fälle relevant: Bauen Sie auf Ihrem eigenen Grundstück, gilt der Verbraucherbauvertrag. Kaufen Sie ein fertiges oder im Bau befindliches Objekt vom Bauträger, gilt die Makler- und Bauträgerverordnung. Beides schützt gut, aber unterschiedlich.
Was Sie vor der Beauftragung prüfen
Alle folgenden Nachweise können Sie verlangen, bevor Sie unterschreiben. Ein seriöser Betrieb legt sie ohne Murren vor. Zögern ist bereits die Antwort.
- Eintragung in der Handwerksrolle. Für zulassungspflichtige Gewerke — Maurer, Zimmerer, Dachdecker, Elektro, Sanitär — ist sie Pflicht. Die zuständige Handwerkskammer gibt telefonisch Auskunft.
- Handelsregisterauszug. Kostenlos über das Unternehmensregister. Prüfen Sie: Wie lange gibt es die Firma? Wurde sie kürzlich umbenannt oder neu gegründet? Wer haftet — GmbH, GmbH & Co. KG oder eine natürliche Person?
- Bonitätsauskunft. Eine Creditreform-Auskunft kostet rund 20 bis 40 Euro. Bei einem Auftrag über 300.000 Euro ist das gut angelegtes Geld.
- Betriebshaftpflicht. Lassen Sie sich die Police zeigen, nicht nur bestätigen. Wichtig sind die Deckungssumme und ob sie zum Auftragsvolumen passt.
- Drei Referenzen mit Kontakt. Nicht Fotos, sondern Adressen und Telefonnummern von Bauherren, die Sie anrufen dürfen. Fragen Sie nach Terminen, Nachträgen und dem Verhalten bei Mängeln.
- Freistellungsbescheinigung nach § 48b EStG. Fehlt sie, müssen Sie als Auftraggeber 15 Prozent Bauabzugsteuer einbehalten und ans Finanzamt abführen — sonst haften Sie dafür.
Der Wohnort des Betriebs ist weniger wichtig, als viele denken. Entscheidend ist die Anfahrt zur Baustelle: Ein Betrieb, der mehr als eine Stunde fährt, ist bei Nacharbeiten und Mängelbeseitigung schwerer zu bewegen. Innerhalb dieses Radius zählt Qualität mehr als Nähe.
Der Verbraucherbauvertrag: was er automatisch regelt
Seit dem 1. Januar 2018 gelten für Verträge zwischen einem Unternehmer und einem privaten Bauherrn über den Bau eines neuen Gebäudes oder erhebliche Umbauten die §§ 650i bis 650n BGB. Diese Rechte können nicht wegverhandelt werden.
| Vorschrift | Was sie Ihnen gibt |
|---|---|
| § 650j BGB | Baubeschreibung vor Vertragsschluss, in Textform, mit verbindlichem Fertigstellungstermin |
| § 650k BGB | Unklarheiten in der Baubeschreibung gehen zu Lasten des Unternehmers |
| § 650l BGB | 14 Tage Widerrufsrecht, wenn nicht notariell beurkundet |
| § 650m Abs. 1 BGB | Abschlagszahlungen insgesamt höchstens 90 Prozent der Gesamtvergütung |
| § 650m Abs. 2 BGB | 5 Prozent Sicherheit bei der ersten Abschlagszahlung, für rechtzeitige Herstellung ohne wesentliche Mängel |
| § 650n BGB | Anspruch auf Herausgabe der Unterlagen, die Sie für Behörden und Förderbanken brauchen |
Die beiden Zahlen aus § 650m greifen ineinander: Von der vereinbarten Summe dürfen während der Bauzeit höchstens 90 Prozent fließen, und davon behalten Sie bei der ersten Rate 5 Prozent als Sicherheit ein. In der Praxis sind also zunächst rund 85 Prozent ausgezahlt — die restlichen 15 Prozent bleiben bei Ihnen, bis abgenommen ist und die Mängel beseitigt sind. Das ist der wirksamste Hebel, den Sie haben. Verträge, die eine höhere Vorauszahlung vorsehen, sind insoweit unwirksam.
Achten Sie auf die Baubeschreibung: Sie ist der eigentliche Vertragsinhalt. Steht dort „Bodenbelag nach Wahl des Bauherrn bis 30 Euro/m²“, ist das eine verbindliche Zusage. Steht dort „hochwertige Ausstattung“, ist das nichts.
Beim Bauträger gilt die MaBV
Kaufen Sie vom Bauträger, schließen Sie einen notariellen Vertrag über Grundstück und Bauleistung zugleich. Die Makler- und Bauträgerverordnung schreibt vor, wann er überhaupt Geld nehmen darf:
- Der Vertrag muss rechtswirksam sein und die Baugenehmigung vorliegen.
- Zu Ihren Gunsten muss eine Auflassungsvormerkung im Grundbuch eingetragen sein.
- Es muss eine Freistellungserklärung der finanzierenden Bank geben — sie stellt Ihr Objekt von den Grundschulden des Bauträgers frei, auch für den Fall seiner Insolvenz.
Erst dann darf abgerechnet werden, und zwar in höchstens sieben Raten aus einem gesetzlich festgelegten Katalog von 13 Bautenständen. Die erste Rate beträgt 30 Prozent nach Beginn der Erdarbeiten, danach folgen Beträge für Rohbau, Dach, Fenster, Installationen, Innenputz, Estrich, Fliesen und Bezugsfertigkeit. Ein Zahlungsplan, der davon zu Ihren Lasten abweicht, ist unwirksam — dann schulden Sie die Raten erst bei Fertigstellung.
Der häufigste Fehler von Käufern: Sie zahlen eine Rate, obwohl der zugehörige Bautenstand noch nicht erreicht ist. Gehen Sie vor jeder Zahlung auf die Baustelle, oder schicken Sie einen Bausachverständigen. Das kostet 300 bis 600 Euro je Begehung und ist bei sieben Raten die beste Versicherung, die Sie kaufen können.
Angebote vergleichen
Drei Angebote sind nur vergleichbar, wenn sie dieselbe Leistung beschreiben. Sorgen Sie dafür, bevor Sie anfragen:
- Leistungsverzeichnis vorgeben statt „machen Sie mir ein Angebot“. Ohne gemeinsame Grundlage vergleichen Sie Äpfel mit Birnen.
- Auf Pauschalpreis achten. Einheitspreise nach Aufmaß können günstig aussehen und am Ende 20 Prozent höher liegen.
- Nachtragsregelung klären. Wie werden Zusatzleistungen bewertet? Ohne Vereinbarung wird es teuer.
- Skonto und Zahlungsziel gehören in den Vertrag, nicht in ein Nebengespräch.
- Vertragsstrafe bei Terminverzug vereinbaren — üblich sind 0,2 bis 0,3 Prozent der Auftragssumme je Werktag, gedeckelt auf 5 Prozent.
Das billigste Angebot ist selten das günstigste. Ein Abstand von mehr als 20 Prozent nach unten ist ein Warnzeichen, kein Schnäppchen: Entweder fehlt etwas im Leistungsumfang, oder die Kalkulation trägt nicht — und dann kommen die Nachträge.
Acht Warnsignale
- Vorkasse vor Baubeginn. Beim Verbraucherbauvertrag unzulässig, beim Bauträger nur im Rahmen der MaBV. Wer im Voraus Geld will, hat ein Liquiditätsproblem — Ihres wird es gleich mit.
- Keine Baubeschreibung. Ein Vertrag ohne detaillierte Leistungsbeschreibung ist keine Grundlage, sondern eine Absichtserklärung.
- Kein Fertigstellungstermin. § 650j BGB verlangt ihn. Fehlt er, fehlt auch Ihr Druckmittel.
- Unterschrift am selben Tag. Seriöse Betriebe geben Ihnen Zeit. Zeitdruck ist eine Verkaufstechnik.
- Nur Handy, kein Festnetz, keine ladungsfähige Anschrift. Im Streitfall müssen Sie wissen, wem Sie eine Klage zustellen.
- Bar zahlen mit Rabatt. Damit verlieren Sie Gewährleistung, Nachweis und die steuerliche Absetzbarkeit nach § 35a EStG.
- Ständig wechselnde Subunternehmer auf der Baustelle, ohne dass jemand die Koordination übernimmt.
- Frisch gegründete Firma mit langer Referenzliste. Prüfen Sie im Handelsregister, ob es einen Vorgänger gab, der insolvent ging.
Lassen Sie den Bauvertrag vor der Unterschrift von einem Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht oder der Bauherrenberatung der Verbraucherzentrale prüfen. Das kostet 300 bis 800 Euro und ist der wirksamste Euro im ganzen Projekt: Die allermeisten Bauverträge enthalten Klauseln, die den gesetzlichen Schutz aushebeln sollen — und die nach der Unterschrift zu korrigieren, gelingt praktisch nie.
Häufige Fragen
Wie finde ich ein seriöses Bauunternehmen?
Über Empfehlungen aus dem Umfeld, die Handwerkskammer und Referenzobjekte, die Sie tatsächlich anrufen. Prüfen Sie Handwerksrolle, Handelsregister und Betriebshaftpflicht vor Vertragsschluss. Bewertungsportale allein reichen nicht — sie lassen sich kaufen.
Wie viel darf ein Bauunternehmen im Voraus verlangen?
Beim Verbraucherbauvertrag nichts vor Baubeginn. Während der Bauzeit dürfen Abschlagszahlungen zusammen höchstens 90 Prozent der Gesamtvergütung erreichen, abzüglich der 5 Prozent Sicherheit bei der ersten Rate.
Was ist der Unterschied zwischen Bauunternehmen und Bauträger?
Das Bauunternehmen baut auf Ihrem Grundstück, der Bauträger auf seinem und verkauft Ihnen das Ergebnis. Daraus folgen unterschiedliche Schutzvorschriften: Verbraucherbauvertrag im ersten Fall, Makler- und Bauträgerverordnung im zweiten.
Kann ich einen Bauvertrag widerrufen?
Bei einem Verbraucherbauvertrag, der nicht notariell beurkundet wurde, innerhalb von 14 Tagen nach Vertragsschluss (§ 650l BGB). Die Frist beginnt erst, wenn Sie ordnungsgemäß über das Widerrufsrecht belehrt wurden — fehlt die Belehrung, verlängert sie sich erheblich.
Was kostet eine baubegleitende Qualitätskontrolle?
Ein Bausachverständiger berechnet 300 bis 600 Euro je Begehung, für die Begleitung eines Einfamilienhausbaus mit sechs bis acht Terminen also 2.000 bis 4.500 Euro. Gemessen an den Mängeln, die dabei vor der Zahlung auffallen, ist das der günstigste Posten im Bauvorhaben.
Was tun, wenn das Bauunternehmen insolvent wird?
Beim Bauträger greift die Freistellungserklärung der Bank. Beim Verbraucherbauvertrag schützt Sie die Regel, dass nie mehr als 90 Prozent geflossen sein dürfen — der Rest bleibt bei Ihnen und finanziert die Fertigstellung durch einen anderen Betrieb. Melden Sie Ihre Ansprüche beim Insolvenzverwalter an und dokumentieren Sie den Bautenstand sofort.
Wenn Sie noch am Anfang stehen, klären Sie zuerst die Finanzierung: Was ohne Eigenkapital möglich ist, steht im Beitrag Haus kaufen ohne Eigenkapital, die Förderwege im Beitrag Staatliche Förderung beim Hauskauf. Und was am Ende auf dem Grundstück steht, lässt sich vorab abschätzen: Wie hoch ist ein Haus?
Dieser Beitrag gibt einen allgemeinen Überblick und ersetzt keine Rechtsberatung. Maßgeblich sind Ihr Vertrag und die geltenden Vorschriften; lassen Sie einen Bauvertrag vor der Unterschrift fachlich prüfen. Stand: September 2026.
