Kaum eine Zahl im Exposé wird so oft falsch angegeben wie die Wohnfläche. Das liegt selten an böser Absicht, sondern daran, dass es mehrere zulässige Rechenwege gibt – und die kommen zu sehr unterschiedlichen Ergebnissen. Wer eine Immobilie kauft, verkauft oder vermietet, sollte deshalb wissen, nach welchen Regeln gemessen wurde. Bei einem Quadratmeterpreis von 4.500 Euro entscheiden fünf Quadratmeter Unterschied über mehr als 20.000 Euro.
- Maßstab ist in Deutschland üblicherweise die Wohnflächenverordnung (WoFlV) von 2004.
- Flächen unter einem Meter Raumhöhe zählen gar nicht, zwischen einem und zwei Metern zur Hälfte, ab zwei Metern voll.
- Balkone und Terrassen werden in der Regel zu einem Viertel angesetzt, höchstens zur Hälfte.
- Keller, Waschküche, Dachboden und Garage gehören nicht zur Wohnfläche.
- Nach DIN 277 gerechnet fallen die Zahlen deutlich höher aus – das ist zulässig, muss aber offengelegt werden.
Wohnfläche, Grundfläche, Nutzfläche: drei Begriffe, drei Zahlen
Die Grundfläche ist schlicht das, was Sie messen, wenn Sie Länge mal Breite eines Raumes rechnen. Die Wohnfläche entsteht daraus erst nach Abzügen und anteiliger Anrechnung. Die Nutzfläche wiederum ist ein Begriff aus der DIN 277 und umfasst auch Räume, die nicht dem Wohnen dienen – Keller, Technikräume, Lager.
In Exposés werden diese Begriffe regelmäßig vermischt. Wenn ein Haus mit „180 m² Wohn- und Nutzfläche“ beworben wird, kann die reine Wohnfläche gut bei 130 Quadratmetern liegen. Fragen Sie in dem Fall gezielt nach der Berechnung.
Was nach der Wohnflächenverordnung zählt
Die Wohnflächenverordnung gilt unmittelbar nur für preisgebundenen Wohnraum. In der Praxis ist sie trotzdem der Standard: Sie wird in Kauf- und Mietverträgen regelmäßig vereinbart, und wenn nichts anderes vereinbart ist, ziehen Gerichte sie üblicherweise als Auslegungsmaßstab heran.
Zur Wohnfläche gehören nach § 2 WoFlV die Grundflächen aller Räume, die ausschließlich zu dieser Wohnung gehören. Dazu zählen ausdrücklich auch Wintergärten, Schwimmbäder und ähnliche nach allen Seiten geschlossene Räume sowie Balkone, Loggien, Dachgärten und Terrassen – allerdings jeweils nur anteilig.
Dachschrägen: die Ein-Meter- und Zwei-Meter-Regel
Der größte Hebel liegt bei Räumen mit Dachschräge. § 4 WoFlV regelt die Anrechnung nach lichter Höhe:
| Lichte Höhe | Anrechnung |
|---|---|
| mindestens 2,00 m | vollständig |
| 1,00 m bis unter 2,00 m | zur Hälfte |
| unter 1,00 m | gar nicht |
| unbeheizter Wintergarten, Schwimmbad | zur Hälfte |
| Balkon, Loggia, Dachgarten, Terrasse | in der Regel ein Viertel, höchstens die Hälfte |
Wie stark sich das auswirkt, zeigt ein Rechenbeispiel. Ein ausgebautes Dachzimmer misst 6,00 mal 8,00 Meter, die Grundfläche beträgt also 48 Quadratmeter. Auf jeder Seite reicht die Schräge 0,90 Meter weit in den Raum, bis eine Höhe von einem Meter erreicht ist; weitere 1,10 Meter liegen zwischen einem und zwei Metern.
| Bereich | Grundfläche | Anrechnung | Wohnfläche |
|---|---|---|---|
| unter 1,00 m (2 × 0,90 m × 8,00 m) | 14,40 m² | 0 % | 0,00 m² |
| 1,00 bis 2,00 m (2 × 1,10 m × 8,00 m) | 17,60 m² | 50 % | 8,80 m² |
| über 2,00 m (2,00 m × 8,00 m) | 16,00 m² | 100 % | 16,00 m² |
| Summe | 48,00 m² | – | 24,80 m² |
Aus 48 Quadratmetern Grundfläche werden also knapp 25 Quadratmeter Wohnfläche. Wer beim Dachausbau plant, sollte das früh einkalkulieren – die Kniestockhöhe entscheidet mit darüber, wie viel Fläche am Ende überhaupt anrechenbar ist. Was ein Ausbau kostet, steht im Ratgeber Dachausbau – Kosten und Preise.
Balkon, Terrasse und Wintergarten
Balkone, Loggien, Dachgärten und Terrassen werden „in der Regel zu einem Viertel, höchstens jedoch zur Hälfte“ angerechnet. Die Formulierung lässt Spielraum: Ein großzügiger, geschützter Südbalkon mit hoher Aufenthaltsqualität rechtfertigt eher die Hälfte, ein schmaler Nordbalkon an einer stark befahrenen Straße eher ein Viertel.
Genau hier setzen viele Exposés zu hoch an. Wenn ein 20 Quadratmeter großer Balkon voll in die Wohnfläche eingerechnet wird, sind das 15 Quadratmeter zu viel. Fragen Sie im Zweifel nach, mit welchem Faktor gerechnet wurde.
Beim Wintergarten kommt es auf die Beheizung an: unbeheizt zur Hälfte, beheizt und nach allen Seiten geschlossen vollständig.
Was gar nicht zur Wohnfläche gehört
- Keller- und Abstellräume außerhalb der Wohnung
- Waschküchen, Trockenräume, Heizungsräume
- Bodenräume, die nicht ausgebaut sind
- Garagen und Carports
- Räume, die nicht den Anforderungen des Bauordnungsrechts genügen – zum Beispiel ein Dachzimmer ohne ausreichende Raumhöhe oder ohne zweiten Rettungsweg
- Geschäftsräume
Der letzte Punkt ist der heikelste. Ein ausgebautes Kellerzimmer, das baurechtlich nie als Aufenthaltsraum genehmigt wurde, ist keine Wohnfläche – auch wenn dort seit zwanzig Jahren jemand schläft. Beim Kauf lohnt deshalb ein Blick in die Bauakte.
Was abgezogen wird – und was nicht
Bei der Ermittlung der Grundfläche nach § 3 WoFlV gilt eine Faustregel, die viele überrascht: Möbel und Einbauten werden nicht abgezogen.
| Wird abgezogen | Wird nicht abgezogen |
|---|---|
| Schornsteine, Vormauerungen, freistehende Pfeiler und Säulen – sofern höher als 1,50 m und größer als 0,1 m² | Fuß-, Sockel- und Schrammleisten |
| Treppen mit mehr als drei Steigungen samt Treppenabsätzen | fest eingebaute Öfen, Heiz- und Klimageräte, Herde, Bade- und Duschwannen |
| Türnischen | freiliegende Installationen und Einbaumöbel |
| versetzbare Raumteiler |
Fenster- und offene Wandnischen zählen mit, wenn sie bis zum Fußboden herunterreichen und mehr als 0,13 Meter tief sind.
WoFlV oder DIN 277?
Die DIN 277 stammt aus dem Bauwesen und wurde nicht für die Wohnraumbewertung entwickelt. Sie erfasst die gesamte Grundfläche eines Gebäudes und kennt keine Halbanrechnung für Dachschrägen. Räume unter Schrägen, Keller und Nebenflächen fließen voll ein.
- Standard bei Miet- und Kaufverträgen
- berücksichtigt eingeschränkte Nutzbarkeit
- gerichtlich gut abgesichert
- vergleichbare Zahlen zwischen Objekten
- ergibt deutlich größere Flächen
- rechnet Keller und Nebenräume mit
- im Wohnbereich leicht missverständlich
- muss offengelegt werden, sonst irreführend
Zulässig sind beide Verfahren. Entscheidend ist, dass klar benannt wird, welches verwendet wurde. Steht im Exposé keine Angabe, gehen Sie im Zweifel von der WoFlV aus und lassen Sie sich das bestätigen.
Wenn die Fläche im Vertrag nicht stimmt
Im Mietrecht hat der Bundesgerichtshof lange mit einer Zehn-Prozent-Grenze gearbeitet: Wich die tatsächliche Wohnfläche um mehr als zehn Prozent nach unten ab, galt das als Mangel und berechtigte zur Mietminderung. Für Mieterhöhungen hat der BGH diese Toleranz 2015 aufgegeben – dort ist die tatsächliche Wohnfläche maßgeblich, unabhängig davon, was im Vertrag steht.
Beim Kauf ist die Lage anders. Eine Flächenangabe wird nur dann zur zugesicherten Beschaffenheit, wenn sie als solche vereinbart ist. Formulierungen wie „ca.“ und die üblichen Gewährleistungsausschlüsse in notariellen Kaufverträgen schränken Ansprüche deutlich ein. Wer auf die Fläche Wert legt, sollte sie ausdrücklich als Beschaffenheit in den Vertrag aufnehmen lassen und die Berechnungsmethode benennen.
So messen Sie selbst nach
- Laserentfernungsmesser besorgen – Geräte ab etwa 30 Euro reichen völlig aus.
- Raum für Raum Länge und Breite in Höhe der Fußbodenoberkante messen, zwischen den fertigen Wandflächen.
- Bei Dachschrägen die Punkte markieren, an denen die Höhe genau 1,00 und 2,00 Meter erreicht, und die Teilflächen getrennt notieren.
- Balkone und Terrassen separat aufnehmen und mit einem Viertel ansetzen.
- Abzugsposten prüfen: Schornsteine, Pfeiler, Treppen.
- Alles in einer Tabelle zusammenführen, mit Datum und Angabe der verwendeten Methode.
Halten Sie Ihre Messung schriftlich fest, mit Skizze und Datum. Kommt es später zur Diskussion über den Preis oder die Miete, ist eine nachvollziehbare eigene Aufstellung deutlich mehr wert als die Erinnerung an ein Gespräch. Für Streitfälle mit größerem Volumen lohnt sich ein Aufmaß durch einen Sachverständigen.
Häufige Fragen
Zählt der Keller zur Wohnfläche?
Nein, Kellerräume sind Zubehörräume und bleiben außen vor. Anders sieht es bei einem Souterrain aus, das baurechtlich als Aufenthaltsraum genehmigt ist und die erforderliche Raumhöhe erreicht.
Wie wird ein Hauswirtschaftsraum innerhalb der Wohnung behandelt?
Liegt er innerhalb der Wohnung und erfüllt die bauordnungsrechtlichen Anforderungen, zählt er voll mit. Liegt er im Keller außerhalb der Wohnung, zählt er nicht.
Beeinflusst die Wohnfläche den Immobilienwert direkt?
Ja, erheblich. Im Vergleichswertverfahren wird meist über den Quadratmeterpreis gerechnet, im Sachwertverfahren über die Bruttogrundfläche. Eine korrigierte Flächenangabe verschiebt das Ergebnis unmittelbar. Wie die Verfahren funktionieren, erklärt der Beitrag Wie finde ich heraus, wie viel meine Immobilie wert ist?
Muss die Bank dieselbe Fläche zugrunde legen?
Die Bank prüft die Angaben im Rahmen ihrer eigenen Bewertung und kommt gelegentlich zu abweichenden Zahlen. Welche Rolle das für Ihre Finanzierung spielt, steht im Beitrag Verkehrswert, Marktwert und Beleihungswert.
Dieser Beitrag fasst die Regeln allgemein zusammen und ersetzt keine Rechtsberatung. Bei konkreten Streitfällen um Flächenangaben in Miet- oder Kaufverträgen sollten Sie anwaltlichen Rat einholen. Stand: September 2026.
