Der Bodenrichtwert ist die einzige belastbare Wertangabe zu einer Immobilie, die Sie ohne Gutachter und ohne Makler bekommen – kostenlos, amtlich und für ganz Deutschland verfügbar. Er sagt Ihnen, was der Boden in Ihrer Straße wert ist. Richtig gelesen ist er ein starker Anker für jede Preiseinschätzung. Falsch gelesen führt er in die Irre, weil er sich immer auf ein gedachtes Musterstück bezieht, nicht auf Ihr Grundstück.
- Der Bodenrichtwert ist ein durchschnittlicher Lagewert je Quadratmeter Boden, ermittelt vom Gutachterausschuss aus echten Kaufverträgen.
- Er wird mindestens alle zwei Jahre zum 1. Januar festgestellt, in vielen Bundesländern inzwischen jährlich.
- Abfragen können Sie ihn kostenlos über die BORIS-Portale der Länder oder über BORIS-D.
- Er gilt für ein fiktives Richtwertgrundstück mit bestimmter Größe, Nutzung und Bebaubarkeit – nicht automatisch für Ihres.
- Der Bodenrichtwert beschreibt nur den Boden. Das Gebäude ist darin nicht enthalten.
Was der Bodenrichtwert genau ist
Die Rechtsgrundlage steht in § 196 des Baugesetzbuchs. Danach ermitteln die Gutachterausschüsse der Städte und Landkreise flächendeckend durchschnittliche Lagewerte für den Boden. Grundlage ist die Kaufpreissammlung: Jeder notariell beurkundete Grundstückskaufvertrag in Deutschland wird dem zuständigen Gutachterausschuss übermittelt. Aus diesen echten Verkäufen – nicht aus Angebotspreisen aus Immobilienportalen – entsteht der Bodenrichtwert.
Ermittelt wird er für Bodenrichtwertzonen: Gebiete, in denen die Grundstücke in Lage, Nutzung und Bebaubarkeit weitgehend übereinstimmen. Das kann ein einzelner Straßenzug sein oder ein ganzes Wohnquartier. Innerhalb der Zone gilt ein einheitlicher Wert in Euro je Quadratmeter.
Stichtag ist jeweils der 1. Januar. Das Gesetz verlangt eine Ermittlung mindestens zum Ende jedes zweiten Kalenderjahres; seit der Grundsteuerreform stellen viele Bundesländer die Werte jährlich neu fest. Für Sie heißt das: Prüfen Sie immer, auf welchen Stichtag sich der angezeigte Wert bezieht. In einem bewegten Markt kann ein zwei Jahre alter Wert deutlich danebenliegen.
Wo Sie den Bodenrichtwert kostenlos abfragen
Der übliche Weg führt über die BORIS-Portale – das Kürzel steht für Bodenrichtwertinformationssystem. Jedes Bundesland betreibt ein eigenes Portal, etwa BORIS Bayern, BORIS Berlin oder BORISplus für Nordrhein-Westfalen. Bedienung und Umfang unterscheiden sich, das Prinzip ist überall gleich: Sie suchen die Adresse, klicken auf die Karte und bekommen den Wert der Zone angezeigt.
Daneben gibt es BORIS-D, ein länderübergreifendes Portal, das die Werte bundesweit in einer Ansicht zusammenführt. Praktisch, wenn Sie Standorte in mehreren Ländern vergleichen wollen.
Die reine Anzeige des Werts ist in aller Regel kostenlos. Kosten entstehen erst, wenn Sie eine amtliche Bodenrichtwertauskunft als Dokument benötigen – etwa für das Finanzamt oder ein Gericht. Die Gebühr dafür bewegt sich meist im niedrigen zweistelligen Bereich und wird direkt beim Gutachterausschuss beantragt.
Was in der Bodenrichtwertkarte steht
Neben der Zahl selbst enthält jede Zone eine Reihe von Angaben zum Richtwertgrundstück. Genau hier machen die meisten Laien den Fehler, sie zu überlesen.
| Angabe | Was sie bedeutet |
|---|---|
| Wert in €/m² | Der Bodenrichtwert der Zone, bezogen auf einen Quadratmeter Grundstücksfläche |
| Entwicklungszustand | B = baureifes Land, R = Rohbauland, E = Bauerwartungsland, LF = land- oder forstwirtschaftliche Fläche. Zwischen diesen Stufen liegen erhebliche Wertunterschiede. |
| Art der Nutzung | Etwa W für Wohnbaufläche, MI für Mischgebiet, GE für Gewerbegebiet |
| Geschossflächenzahl (GFZ) | Wie dicht das Richtwertgrundstück bebaut werden darf. Eine GFZ von 0,8 bedeutet: auf 500 m² Grundstück sind 400 m² Geschossfläche zulässig. |
| Grundstücksgröße | Die Fläche des gedachten Richtwertgrundstücks, oft 500 bis 800 m² |
| Beitragszustand | „ebf“ heißt erschließungsbeitragsfrei, „ebp“ erschließungsbeitragspflichtig. Bei „ebp“ kommen Erschließungskosten noch obendrauf. |
| Stichtag | Der Zeitpunkt, auf den sich der Wert bezieht |
Vor allem Entwicklungszustand und Beitragszustand werden häufig übersehen. Ein Bauerwartungsland-Richtwert und ein Baulandrichtwert in derselben Gemeinde können sich um den Faktor drei bis fünf unterscheiden.
So rechnen Sie den Bodenwert Ihres Grundstücks aus
Die Grundrechnung ist einfach:
Bodenwert = Bodenrichtwert (€/m²) × Grundstücksfläche (m²)
Bei einem Bodenrichtwert von 320 Euro und einem Grundstück von 620 Quadratmetern ergibt das rechnerisch 198.400 Euro. Diese Zahl ist ein erster Anhaltspunkt – aber nur dann direkt verwendbar, wenn Ihr Grundstück dem Richtwertgrundstück ähnelt.
Weicht es ab, arbeiten Sachverständige mit Umrechnungskoeffizienten, die die Gutachterausschüsse veröffentlichen. Der wichtigste Fall ist die Grundstücksgröße: Größere Grundstücke haben in der Regel einen geringeren Wert je Quadratmeter als kleinere, weil sich der Nutzen nicht linear mit der Fläche erhöht. Wenn das Richtwertgrundstück 500 Quadratmeter misst und Ihres 620, liegt der anzusetzende Wert je Quadratmeter also etwas unter dem Richtwert. Ähnliche Koeffizienten gibt es für abweichende Geschossflächenzahlen.
Warum Ihr Grundstück trotzdem abweichen kann
Der Bodenrichtwert beschreibt den Durchschnitt einer Zone. Individuelle Merkmale bildet er nicht ab. Diese Punkte können den tatsächlichen Bodenwert spürbar nach oben oder unten verschieben:
- Zuschnitt und Ecklage: Ein schmales, tiefes Handtuchgrundstück lässt sich schlechter bebauen als ein rechteckiges gleicher Fläche.
- Topografie: Hanglage bedeutet Mehrkosten für Gründung und Erschließung – und manchmal auch einen Aussichtszuschlag.
- Baulasten und Wegerechte: Eingetragene Belastungen schränken die Bebaubarkeit ein. Ein Blick ins Baulastenverzeichnis und in Abteilung II des Grundbuchs lohnt immer.
- Erbbaurecht: Steht das Haus auf Erbbaugrund, gehört Ihnen der Boden gar nicht. Der Bodenrichtwert ist dann nur mittelbar relevant.
- Altlasten: Ein Verdachtsfall im Altlastenkataster kann den Wert massiv drücken.
- Immissionen: Bahnstrecke, Hauptstraße, Gewerbebetrieb oder eine Hochspannungsleitung in Sichtweite wirken sich aus. Dazu passt unser Beitrag Hauskauf in der Nähe von Strommasten.
- Denkmalschutz: Er kann Auflagen bringen, aber auch steuerliche Vorteile.
Bodenrichtwert und Grundsteuer
Seit der Grundsteuerreform hat der Bodenrichtwert für viele Eigentümer eine zweite Bedeutung bekommen. Im Bundesmodell, das die Mehrheit der Länder anwendet, geht er direkt in die Berechnung des Grundsteuerwerts ein. Steigt der Bodenrichtwert in Ihrer Zone deutlich, kann sich das bei der nächsten Hauptfeststellung auf Ihre Grundsteuer auswirken.
Wichtig zur Einordnung: Der Grundsteuerwert und der Verkehrswert sind zwei verschiedene Größen mit unterschiedlichen Berechnungsregeln. Aus einem hohen Grundsteuerwert folgt kein hoher Verkaufspreis – und umgekehrt.
Wo der Bodenrichtwert an seine Grenzen kommt
Drei Einschränkungen sollten Sie im Kopf behalten. Erstens beschreibt der Bodenrichtwert ausschließlich den Boden – ein Gebäude darauf ist ein zusätzlicher Wert, der über das Sachwert- oder Ertragswertverfahren ermittelt wird. Zweitens ist er ein Durchschnitt und kein Preis: In einer Zone werden regelmäßig Grundstücke deutlich über und unter dem Richtwert verkauft. Und drittens hinkt er dem Markt hinterher, weil er auf abgeschlossenen Verträgen der Vergangenheit beruht.
Als Plausibilitätsprüfung ist er trotzdem unschlagbar. Wenn Ihnen jemand einen Grundstückspreis nennt, der weit über dem Bodenrichtwert der Zone liegt, sollte er das gut begründen können.
Notieren Sie sich bei der Abfrage nicht nur die Zahl, sondern auch Stichtag, Entwicklungszustand, Beitragszustand, GFZ und die Größe des Richtwertgrundstücks. Mit diesen fünf Angaben können Sie später jede Bewertung nachvollziehen – und erkennen sofort, wenn ein Exposé mit einem Wert argumentiert, der zu einem ganz anderen Grundstückstyp gehört.
Häufige Fragen
Ist der Bodenrichtwert dasselbe wie der Grundstückswert?
Nein. Der Bodenrichtwert ist ein Durchschnittswert je Quadratmeter für eine ganze Zone. Der Bodenwert Ihres konkreten Grundstücks ergibt sich daraus erst nach Anpassung an Größe, Zuschnitt, Bebaubarkeit und Besonderheiten.
Wie oft ändert sich der Bodenrichtwert?
Gesetzlich mindestens alle zwei Jahre zum 1. Januar. Zahlreiche Bundesländer stellen die Werte inzwischen jährlich fest. Der angezeigte Stichtag steht immer mit in der Karte.
Kann ich den Bodenrichtwert für die Preisfindung beim Hausverkauf nutzen?
Als Baustein ja, als alleinige Grundlage nein. Sie brauchen zusätzlich eine Einschätzung des Gebäudewerts. Wie das zusammenspielt, erklärt der Beitrag Wie finde ich heraus, wie viel meine Immobilie wert ist?
Was mache ich, wenn für meine Adresse kein Wert angezeigt wird?
Das kommt in Randlagen und bei Sondernutzungen vor. Wenden Sie sich in dem Fall direkt an den Gutachterausschuss Ihrer Stadt oder Ihres Landkreises – dort können Sie eine Auskunft für Ihr Flurstück anfordern.
Bedienung und Gebühren der BORIS-Portale unterscheiden sich zwischen den Bundesländern. Maßgeblich sind immer die Angaben des zuständigen Gutachterausschusses. Stand: September 2026.
