Kaufnebenkosten 2026: Grunderwerbsteuer, Notar und Makler je Bundesland

Wer eine Immobilie kauft, zahlt neben dem Kaufpreis einen Betrag, der in jeder Finanzierungsrechnung auftaucht und fast nie richtig beziffert wird. Die gängige Faustformel lautet: zehn Prozent Nebenkosten, davon anderthalb Prozent für Notar und Grundbuch. Die erste Zahl ist je nach Bundesland um bis zu drei Prozentpunkte falsch. Die zweite ist bei keinem der hier geprüften Kaufpreise erreicht — Notar und Grundbuch kosten weniger, und sie werden prozentual billiger, je teurer die Immobilie ist.

Diese Seite enthält die Sätze aller sechzehn Bundesländer, die tatsächlichen Notar- und Grundbuchgebühren nach der gesetzlichen Gebührentabelle und die Rechtslage zur Maklerprovision. Jede Zahl ist mit Quelle und Prüfdatum belegt; was nicht belegbar war, steht nicht in der Tabelle.

Grunderwerbsteuer: die Sätze der sechzehn Bundesländer

Die Grunderwerbsteuer ist der größte Posten und der einzige, der vom Bundesland abhängt. Die Länder setzen den Satz selbst fest, und sie ändern ihn — zuletzt Bremen zum 1. Juli 2025.

Steuersatz	Bundesländer
3,5 %	Bayern
5,0 %	Baden-Württemberg, Niedersachsen, Rheinland-Pfalz, Sachsen-Anhalt, Thüringen
5,5 %	Bremen, Hamburg, Sachsen
6,0 %	Berlin, Hessen, Mecklenburg-Vorpommern
6,5 %	Brandenburg, Nordrhein-Westfalen, Saarland, Schleswig-Holstein

Bayern ist das einzige Land, das seinen Satz seit 2006 nicht angehoben hat. Am oberen Ende stehen vier Länder bei 6,5 Prozent — dem Höchstwert, den bisher kein Land überschritten hat.

Was sich in den letzten Jahren geändert hat

• Bremen hat zum 1. Juli 2025 von 5,0 auf 5,5 Prozent erhöht. Maßgeblich ist der Tag, an dem der Erwerbsvorgang verwirklicht wird — also in der Regel der Notartermin, nicht die Eintragung im Grundbuch.
• Thüringen hat zum 1. Januar 2024 von 6,5 auf 5,0 Prozent gesenkt. Es ist bislang die einzige substanzielle Senkung eines Bundeslandes.
• Sachsen hat zum 1. Januar 2023 von 3,5 auf 5,5 Prozent erhöht, Hamburg im selben Monat von 4,5 auf 5,5 Prozent.

Wer in Bremen oder Thüringen eine ältere Kostenaufstellung nutzt, rechnet mit einem Satz, der nicht mehr gilt. Das ist der häufigste Fehler in dieser Position.

Notar und Grundbuch: warum „1,5 Prozent“ nicht stimmt

Notar- und Grundbuchgebühren sind bundesweit gleich, weil sie im Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG) festgelegt sind. Ein Notar darf nicht verhandeln und nicht rabattieren. Die Gebühr richtet sich nach dem Geschäftswert — beim Kaufvertrag also nach dem Kaufpreis — und zwar nach einer degressiven Tabelle: Die Gebühr steigt mit dem Kaufpreis, aber langsamer als er.

Daraus folgt der Punkt, den die üblichen Angaben verfehlen: Je teurer die Immobilie, desto kleiner der prozentuale Anteil von Notar und Grundbuch.

Kaufpreis	Notar (brutto)	Grundbuch	Summe	Anteil am Kaufpreis
100.000 €	974,61 €	409,50 €	1.384,11 €	1,38 %
200.000 €	1.552,95 €	652,50 €	2.205,45 €	1,10 %
400.000 €	2.802,45 €	1.177,50 €	3.979,95 €	0,99 %
500.000 €	3.337,95 €	1.402,50 €	4.740,45 €	0,95 %
1.000.000 €	6.193,95 €	2.602,50 €	8.796,45 €	0,88 %

Bei einem Kauf über 400.000 Euro ohne Finanzierung sind das rund 3.980 Euro statt der oft genannten 6.000 Euro. Die Differenz ist kein Rundungsfehler, sondern die Folge einer Pauschale, die niemand nachgerechnet hat.

Wie sich die Summe zusammensetzt

Gerechnet ist der Normalfall eines Kaufvertrags über ein bebautes Grundstück. Angesetzt sind die Gebührensätze, die dabei regelmäßig anfallen:

• Notar: Beurkundung des Kaufvertrags 2,0 Gebühren, Vollzug 0,5, Betreuung 0,5 — zusammen das Dreifache der Tabellengebühr, plus 19 Prozent Umsatzsteuer.
• Grundbuchamt: Auflassungsvormerkung 0,5 Gebühren, Eigentumsumschreibung 1,0 — zusammen das Eineinhalbfache. Gerichtskosten sind umsatzsteuerfrei.

Fallen Vollzug und Betreuung nicht an, sinkt der Notaranteil auf zwei Drittel des Tabellenwerts. Nach oben gibt es dagegen einen Posten, der in fast jeder Finanzierung dazukommt.

Der Zuschlag für die Grundschuld

Wer finanziert, braucht eine Grundschuld — und die kostet zweimal: beim Notar für die Bestellung und beim Grundbuchamt für die Eintragung. Maßgeblich ist dabei nicht der Kaufpreis, sondern der Darlehensbetrag.

Bei einem Darlehen über 400.000 Euro sind das rund 934 Euro beim Notar und 785 Euro beim Grundbuchamt, zusammen etwa 1.719 Euro. Wer also 400.000 Euro kauft und voll finanziert, landet bei etwa 5.700 Euro für Notar und Grundbuch — rund 1,4 Prozent. Erst hier wird die Faustformel annähernd richtig, und zwar nur, weil ein Posten hinzukommt, den sie gar nicht meint.

Maklerprovision: wer seit Dezember 2020 was zahlt

Die Maklerprovision ist der einzige Posten, der verhandelbar ist — und der einzige, der ganz entfallen kann. Seit Dezember 2020 regeln die §§ 656a bis 656d BGB, wie sie verteilt wird, wenn ein Verbraucher ein Einfamilienhaus oder eine Eigentumswohnung kauft.

Der Kern ist der Halbteilungsgrundsatz: Beauftragt der Verkäufer den Makler, darf er höchstens die Hälfte der Provision an den Käufer weitergeben — und keinen Cent mehr, als er selbst trägt. Ein Maklervertrag, der dem Käufer die volle Provision auflädt, ist in diesem Bereich unwirksam.

Der Bundesgerichtshof hat die Regel 2025 in zwei Entscheidungen gegen Umgehungsversuche abgesichert:

• I ZR 32/24: Die Halbteilung gilt auch dann, wenn nicht eine Kaufvertragspartei den Maklervertrag schließt, sondern ein Dritter — etwa der Ehepartner des Eigentümers.
• I ZR 138/24: Der Verkäufer darf seinen Provisionsanteil nicht über eine Kaufpreisanpassung auf den Käufer abwälzen. Die Provision ist nicht mit dem Kaufpreis verrechenbar.

Die Höhe selbst ist nicht gesetzlich geregelt. Üblich sind insgesamt 5 bis 7 Prozent inklusive Umsatzsteuer, regional unterschiedlich; für den Käufer bleibt davon nach der Halbteilung die Hälfte. Beim Kauf ohne Makler fällt der Posten weg — das ist die größte einzelne Einsparmöglichkeit bei den Nebenkosten und der Grund, warum sich der Vergleich lohnt.

Wo die Grunderwerbsteuer legal kleiner wird

Am Steuersatz lässt sich nichts ändern, an der Bemessungsgrundlage schon. Zwei Wege sind dabei unstrittig.

Mitverkauftes Inventar herausrechnen

Grunderwerbsteuer fällt auf das Grundstück und das Gebäude an, nicht auf bewegliche Sachen. Was mitverkauft wird und beweglich ist — Einbauküche, Möbel, Sauna, Markise, Gartengerät — bleibt steuerfrei, sofern es im Kaufvertrag einzeln bezeichnet und mit einem eigenen Betrag ausgewiesen wird. Die Notarkammer Koblenz empfiehlt dafür eine Liste der mitverkauften Gegenstände als Anlage zur Urkunde.

Die Grenze ist die Plausibilität: Der auf das Inventar entfallende Betrag muss dem Finanzamt gegenüber realistisch und nachvollziehbar darstellbar sein. Eine zehn Jahre alte Küche mit 40.000 Euro anzusetzen, fällt auf. Eine feste Prozentgrenze, bis zu der das Finanzamt nicht nachfragt, gibt es nicht — wer hier zu großzügig rechnet, riskiert, dass die gesamte Aufteilung verworfen wird.

Ein Nebeneffekt, der oft übersehen wird: Der Inventaranteil mindert auch den Beleihungswert. Banken finanzieren Mobiliar nicht mit. Was an Steuer gespart wird, muss unter Umständen aus Eigenmitteln kommen.

Befreiungen nach § 3 GrEStG

Ganz steuerfrei sind unter anderem:

• Kaufpreise unter 2.500 Euro (§ 3 Nr. 1) — die Bagatellgrenze, die bei Restflächen und Wegeparzellen praktisch wird
• Erwerb von Todes wegen (§ 3 Nr. 2) und die Auseinandersetzung zwischen Miterben (§ 3 Nr. 3) — Erbschaftsteuer kann dennoch anfallen
• Erwerb zwischen Ehegatten und eingetragenen Lebenspartnern (§ 3 Nr. 4), auch nach Aufhebung der Partnerschaft
• Erwerb durch Verwandte in gerader Linie (§ 3 Nr. 6) — Eltern an Kinder, Großeltern an Enkel, auch in der Gegenrichtung

Geschwister sind nicht Verwandte in gerader Linie. Der Verkauf an den Bruder löst die volle Grunderwerbsteuer aus, der an das eigene Kind nicht — ein Unterschied, der bei Übertragungen innerhalb der Familie regelmäßig fünfstellig wird.

Die Gesamtrechnung je Bundesland

Für einen Kaufpreis von 400.000 Euro, ohne Makler und ohne Grundschuld, ergibt sich daraus:

Bundesland	Grunderwerbsteuer	Notar + Grundbuch	Nebenkosten gesamt	Anteil
Bayern	14.000 €	3.980 €	17.980 €	4,49 %
Baden-Württemberg, Niedersachsen, Rheinland-Pfalz, Sachsen-Anhalt, Thüringen	20.000 €	3.980 €	23.980 €	5,99 %
Bremen, Hamburg, Sachsen	22.000 €	3.980 €	25.980 €	6,49 %
Berlin, Hessen, Mecklenburg-Vorpommern	24.000 €	3.980 €	27.980 €	6,99 %
Brandenburg, Nordrhein-Westfalen, Saarland, Schleswig-Holstein	26.000 €	3.980 €	29.980 €	7,49 %

Die Spanne zwischen Bayern und den Ländern mit 6,5 Prozent beträgt bei diesem Kaufpreis 12.000 Euro — allein durch die Lage der Immobilie. Mit Makler und Grundschuld landet man am oberen Ende bei gut zwölf Prozent des Kaufpreises, nicht bei zehn.

Was das für die Finanzierung bedeutet

Nebenkosten sind der Teil des Kaufs, den Banken ungern mitfinanzieren. Sie entsprechen keinem Gegenwert, der als Sicherheit taugt: Der Beleihungswert richtet sich nach der Immobilie, nicht nach der Steuer, die beim Erwerb angefallen ist. Wer die Nebenkosten mitfinanziert, bewegt sich in der 110-Prozent-Finanzierung, und die ist spürbar teurer als die 100-Prozent-Variante.

Praktisch heißt das: Nebenkosten sollten aus Eigenmitteln kommen, und zwar in der Höhe, die für das jeweilige Bundesland tatsächlich gilt. Wer in Nordrhein-Westfalen mit der bayerischen Quote kalkuliert, fehlen bei 400.000 Euro Kaufpreis zwölftausend Euro — und das fällt erst beim Notartermin auf, wenn die Finanzierung längst steht.

Methodik und Quellen

Stand der Prüfung: 12. Oktober 2026.

Grunderwerbsteuer: Die Sätze wurden gegen zwei unabhängige Übersichten abgeglichen. Bei einer Abweichung — Bremen — war eine der Quellen veraltet; maßgeblich ist die Angabe des Landes Bremen selbst, nach der für ab dem 1. Juli 2025 verwirklichte Erwerbsvorgänge 5,5 Prozent gelten. Alle übrigen fünfzehn Sätze waren in beiden Quellen identisch.

Notar und Grundbuch: Grundlage ist die Gebührentabelle B des GNotKG (Anlage 2 zu § 34 Abs. 3). In die Tabelle aufgenommen sind nur Kaufpreise, deren Tabellenwert in zwei unabhängigen Quellen übereinstimmte: 100.000 € (273 €), 200.000 € (435 €), 400.000 € (785 €), 500.000 € (935 €) und 1.000.000 € (1.735 €). Für Zwischenwerte, bei denen sich die Quellen widersprachen, sind hier bewusst keine Zahlen angegeben — maßgeblich ist dort die Gebührentabelle im Gesetzestext. Angesetzte Gebührensätze: Notar 3,0 (Beurkundung 2,0 + Vollzug 0,5 + Betreuung 0,5) zuzüglich 19 Prozent Umsatzsteuer, Grundbuchamt 1,5 (Vormerkung 0,5 + Eigentumsumschreibung 1,0), umsatzsteuerfrei.

Maklerprovision und Befreiungen: Die Darstellung zu §§ 656a–656d BGB und zu den BGH-Entscheidungen I ZR 32/24 und I ZR 138/24 folgt der Aufbereitung des Verbraucherverbands Wohnen im Eigentum. Die Anforderungen an die Ausweisung beweglichen Inventars stützen sich auf eine Veröffentlichung der Notarkammer Koblenz, die Befreiungstatbestände auf § 3 GrEStG.

Was diese Seite nicht leistet: Sie ersetzt keine Kostenberechnung des Notars und keine Steuerberatung. Grunderwerbsteuersätze werden von den Ländern festgelegt und können sich kurzfristig ändern. Bei Sonderfällen — Erwerb unter Verwandten, Anteilskäufe, Erbbaurechte, Grundstücke mit noch zu errichtendem Gebäude — gelten abweichende Bemessungsgrundlagen, die hier nicht abgebildet sind.