Das Angebot klingt aufgeräumt: ein möbliertes Apartment von zwanzig Quadratmetern in einer Universitätsstadt, ab etwa 130.000 Euro, die Vermietung übernimmt ein Betreiber, die Nachfrage sichern die Studenten. Verkauft wird es mit einer Bruttoanfangsrendite von bis zu fünf Prozent.
Die Zahl stimmt — nur misst sie etwas anderes, als die meisten Käufer annehmen. Dieser Beitrag rechnet nach, was von ihr übrig bleibt, und was die amtliche Statistik zur Nachfrage sagt.
Was man da eigentlich kauft
Studentenapartments sind Einzimmerwohnungen in privat finanzierten und bewirtschafteten Studierendenwohnheimen, üblicherweise zwischen 18 und 24 Quadratmetern, möbliert übergeben und als Eigentumswohnung einzeln verkauft. Die Vermietung läuft meist nicht über den Eigentümer, sondern über einen Betreiber, häufig verbunden mit einem Mietpool: Die Mieten aller Einheiten fließen in einen Topf und werden nach Anteilen verteilt.
Drei Dinge sprechen sachlich für das Produkt, und die sollte man nicht kleinreden:
- Niedriger Einstieg. Mit 130.000 bis 200.000 Euro liegt der Kaufpreis dort, wo sonst keine Wohnung in einer Universitätsstadt zu haben ist.
- Keine Arbeit. Mietersuche, Übergaben, Abrechnungen übernimmt der Betreiber — bei einer Zielgruppe, die alle ein bis zwei Jahre wechselt, ist das kein kleiner Posten.
- Höhere Miete je Quadratmeter. Kleine möblierte Einheiten erzielen deutlich mehr pro Quadratmeter als normale Wohnungen.
Der dritte Punkt ist allerdings auch der Grund, warum der Kaufpreis je Quadratmeter entsprechend hoch ist. Genau dort beginnt die Rechnung.
Die Nachfrage: was die amtliche Statistik sagt
Das Verkaufsargument lautet fast immer, die Studentenzahlen stiegen und der Wohnraum sei knapp. Der erste Teil lässt sich prüfen.
Im Wintersemester 2025/2026 waren nach vorläufigen Zahlen des Statistischen Bundesamts 2.876.900 Studierende eingeschrieben. Das sind 12.800 mehr als im Vorjahr — ein Plus von 0,4 Prozent. Bei den Studienanfängern waren es im Studienjahr 2025 insgesamt 491.700, ein Plus von 0,3 Prozent oder 1.100 Personen.
Das ist keine wachsende Nachfrage, das ist eine stagnierende. Wer mit steigenden Studentenzahlen kalkuliert, kalkuliert gegen die Statistik. Der Wohnraummangel in einzelnen Städten ist real — aber er ist ein Standortthema, kein bundesweiter Trend, und er rechtfertigt keinen Aufschlag auf jedes Objekt.
Bruttoanfangsrendite — und was davon bleibt
Die beworbene Rendite ist fast immer eine Bruttoanfangsrendite: Jahresnettokaltmiete geteilt durch Kaufpreis. Sie berücksichtigt weder Kaufnebenkosten noch laufende Kosten. Beides ist bei diesem Produkt überdurchschnittlich hoch.
Die Stiftung Warentest hat die Rechnung für Studentenapartments durchgezogen und kam auf eine Nettomietrendite von 2,8 bis 3,3 Prozent — gegenüber beworbenen bis zu fünf Prozent. Die Untersuchung stammt aus dem Jahr 2014; die Kaufpreise und Mieten von damals sind überholt, die Kostenstruktur dahinter ist es nicht.
Ein zweiter Datenpunkt ordnet das ein: Savills wies für Studentenwohnungen bei institutionellen Investoren 2023 eine Nettoanfangsrendite von 4,7 Prozent aus, gegenüber 3,6 Prozent bei Mehrfamilienhäusern. Der Immobilienökonom Stefan Brauckmann schätzt die Mehrrendite gegenüber normalen Wohnimmobilien auf etwa 0,5 Prozentpunkte im Jahr.
Ein halber Prozentpunkt ist nicht nichts. Er ist aber auch nicht das, was die Verkaufsunterlagen suggerieren — und er ist das Entgelt für ein deutlich engeres Risikoprofil.
Die Kostenpositionen, die in der Anzeige fehlen
| Posten | Größenordnung | Was oft übersehen wird |
|---|---|---|
| Mietpool-Verwaltung | rund 6 % der Mieteinnahmen | oft 3 bis 5 Jahre vertraglich bindend |
| Hausverwaltung | 200 bis 280 € im Jahr | Sondereigentumsverwaltung kommt noch dazu |
| Instandhaltungsrücklage | etwa 6 € je m² und Jahr | deckt nur das Gemeinschaftseigentum |
| Möblierung | 6.000 bis 10.000 € Anschaffung | Ersatz spätestens nach zehn Jahren; kalkulatorisch bis zu zwei Monatsmieten pro Jahr |
| Kaufnebenkosten | Grunderwerbsteuer 3,5 bis 6,5 % plus Notar und Grundbuch | fließen nicht in die Bruttoanfangsrendite ein |
Die Möblierung ist der Posten, der in Renditerechnungen am zuverlässigsten fehlt. Sie ist nicht Zubehör, sondern Voraussetzung: Ohne Möbel lässt sich ein Zwanzig-Quadratmeter-Apartment an Studenten nicht vermieten, und sie verschleißt schneller als die Bausubstanz.
Die Instandhaltungsrücklage deckt das Dach und das Treppenhaus — nicht den Bodenbelag, die Küchenzeile oder das Bad in Ihrer Einheit. Dafür müssen Sie gesondert zurücklegen.
Der Quadratmeterpreis
Rechnen Sie den Kaufpreis einmal auf die Fläche um. Bei einem Angebot von 150.000 Euro für zwanzig Quadratmeter sind das 7.500 Euro je Quadratmeter. Am oberen Ende der genannten Angebotsspanne — 200.000 Euro — werden daraus 10.000 Euro.
Dieser Preis wird nicht für eine Lage bezahlt, sondern für ein Nutzungskonzept. Er lässt sich nur halten, solange sich das Apartment als möbliertes Studentenzimmer vermieten lässt. Fällt diese Nutzung weg, bleibt eine sehr kleine Wohnung zu einem Quadratmeterpreis, den der normale Wohnungsmarkt am selben Ort selten hergibt.
Der Wiederverkauf ist das eigentliche Risiko
Eine Eigentumswohnung von 60 Quadratmetern findet immer einen Käufer — Selbstnutzer, Kapitalanleger, Familien. Ein Studentenapartment findet einen Käufer nur in einer Gruppe: andere Kapitalanleger, die dasselbe Konzept kaufen wollen. Studentenwohnheime gelten als weniger marktfähig als normale Einzimmerwohnungen, die auch für Senioren oder Berufseinsteiger in Frage kommen.
Dazu kommt der Neubaueffekt: Nach zehn Jahren konkurriert Ihre Einheit mit frisch gebauten Apartments am selben Standort, und der Vertrieb verkauft lieber das Neue. Die Stiftung Warentest hielt bereits 2014 für offen, ob sich eine solche Wohnung nach zehn oder fünfzehn Jahren überhaupt zum Einstandspreis wieder verkaufen lässt.
Steuerlich kommt hinzu, dass ein Wertzuwachs erst nach zehn Jahren Haltedauer steuerfrei bleibt. Wer früher verkaufen muss, verliert einen Teil eines ohnehin unsicheren Gewinns.
Betreiberrisiko: ein Vertrag, viele Jahre
Die Bequemlichkeit des Modells hat eine Kehrseite: Sie hängen an einem Unternehmen. Geht der Betreiber in die Insolvenz, stehen Sie mit einer möblierten Kleinstwohnung da, für die es keine eingespielte Vermietung mehr gibt — und je nach Objekt auch keine Rezeption, keine Reinigung und keinen Hausmeister, die zum Konzept gehörten.
Dass das keine theoretische Sorge ist, zeigt ein Fall aus der Branche: Die auf Studentenwohnheime spezialisierte Youniq AG wies für 2013 einen Verlust von 51,4 Millionen Euro aus; ihre Aktie fiel von 15 Euro im Mai 2009 auf gut einen Euro im Mai 2014.
Prüfen Sie deshalb die Laufzeit des Betreibervertrags, was bei Vertragsende passiert, und ob die Miete an Sie garantiert ist oder vom tatsächlichen Belegungsergebnis abhängt. Eine Mietgarantie ist nur so viel wert wie die Bilanz dessen, der sie gibt.
Die steuerliche Seite — der Posten, der wirklich etwas bringt
Beim möblierten Vermieten lohnt sich eine Aufteilung, die viele Käufer nicht vornehmen. Abgeschrieben wird nicht der Kaufpreis als Ganzes: Der Anteil für Grund und Boden ist gar nicht abschreibbar, das Gebäude über Jahrzehnte — und die Möblierung sehr viel schneller.
- Bewegliche Gegenstände bis 800 Euro Anschaffungskosten können als geringwertiges Wirtschaftsgut sofort im Jahr der Anschaffung abgesetzt werden, sofern sie selbstständig nutzbar sind. Bei Wohnraumvermietung ohne Vorsteuerabzug zählt die Umsatzsteuer zu den Anschaffungskosten mit — die Grenze ist also brutto zu verstehen.
- Die Einbauküche gilt nach der Rechtsprechung des Bundesfinanzhofs als ein einheitliches Wirtschaftsgut aus Spüle, Herd, Einbaumöbeln und Geräten. Sie wird über zehn Jahre mit zehn Prozent jährlich abgeschrieben.
- Für Möbel allgemein gibt es keine gesetzlich festgelegte Nutzungsdauer; maßgeblich ist die betriebsgewöhnliche Nutzung, Orientierung geben die AfA-Tabellen der Finanzverwaltung.
Praktisch heißt das: Im Kaufvertrag sollte der auf die Möblierung entfallende Betrag gesondert ausgewiesen sein. Das beschleunigt nicht nur die Abschreibung, es mindert zugleich die Bemessungsgrundlage der Grunderwerbsteuer — bewegliche Sachen unterliegen ihr nicht.
Der Betrag muss gegenüber dem Finanzamt plausibel sein; eine zehn Jahre alte Einrichtung mit Neupreis anzusetzen fällt auf. Rechnungen und eine Inventarliste als Anlage zum Vertrag sind der Normalfall, nicht die Ausnahme.
Was Sie vor dem Kauf klären sollten
- Welche Rendite ist gemeint? Lassen Sie sich die Rechnung mit Kaufnebenkosten, Mietpoolgebühr, Verwaltung, Rücklage und Möbelersatz vorlegen — nicht die Bruttoanfangsrendite.
- Was kostet der Quadratmeter? Teilen Sie den Kaufpreis durch die Fläche und vergleichen Sie mit normalen Wohnungen am selben Ort.
- Wie lange bindet der Mietpool? Drei bis fünf Jahre sind üblich; in dieser Zeit tragen Sie Leerstände anderer Einheiten mit.
- Wer ist der Betreiber, und wie steht er da? Jahresabschluss ansehen, nicht nur den Prospekt.
- Wie sieht der Standort ohne die Hochschule aus? Wenn die Antwort lautet „dann steht es leer“, ist das Ihr Hauptrisiko in einem Satz.
- Was sagt die Bank? Der Beleihungswert einer solchen Einheit liegt oft deutlich unter dem Kaufpreis. Die Einschätzung der Bank ist eine kostenlose zweite Meinung zum Preis.
Der letzte Punkt ist der nützlichste. Ein Kreditinstitut, das das Objekt nicht so bewertet wie der Verkaufsprospekt, sagt Ihnen etwas über den Preis — und zwar bevor Sie unterschrieben haben.
Methodik und Quellen
Stand der Prüfung: 15. Oktober 2026.
Studierenden- und Studienanfängerzahlen nach der Pressemitteilung Nr. 426 des Statistischen Bundesamts vom 28. November 2025 (vorläufige Ergebnisse für das Wintersemester 2025/2026). Nettomietrendite, Kostenpositionen, Mietpoolbindung, Möblierungskosten und der Fall Youniq nach einer Untersuchung der Stiftung Warentest; diese stammt aus dem Jahr 2014, weshalb hier ihre Kosten- und Risikostruktur übernommen wird, nicht ihre Preis- und Mietangaben. Nettoanfangsrendite institutioneller Investoren 2023 nach Savills, die Einschätzung zur Mehrrendite von Stefan Brauckmann sowie die Angebotsspanne von 130.000 bis 200.000 Euro nach einer Aufbereitung von IMMO.info. Die Angaben zur Abschreibung — Grenze von 800 Euro für geringwertige Wirtschaftsgüter, zehnjährige Nutzungsdauer der Einbauküche nach der Rechtsprechung des Bundesfinanzhofs — nach einer Darstellung aus der steuerberatenden Praxis. Die Quadratmeterpreise von 7.500 und 10.000 Euro sind von uns gerechnet: Angebotspreis geteilt durch zwanzig Quadratmeter.
Was dieser Beitrag nicht leistet: Er ist keine Anlageberatung und keine Empfehlung für oder gegen ein konkretes Objekt. Ob sich eine Kapitalanlage trägt, hängt von Ihrer Steuersituation, Ihrer Finanzierung und dem einzelnen Standort ab. Die genannten Größenordnungen ersetzen keine Prüfung des konkreten Angebots durch Steuerberater und, bei der Vertragsgestaltung, durch einen Rechtsanwalt.
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Robert Farrack ist Immobilienmakler in Dresden und hält seit 2015 die Erlaubnis nach § 34c GewO. Für Immolisten verantwortet er die Inhalte redaktionell nach § 18 Abs. 2 MStV und schreibt über Kaufnebenkosten, Sanierung im Bestand, Finanzierung und die Praxis in Wohnungseigentümergemeinschaften.
